החברה עוסקת ברכישה,ייזום,השכרה ופיתוח של נדל"ן מניב בישראל, בעיקר השכרת מתחמי תדלוק,חנויות נוחות ומסחר
דלק ישראל נכסים יצאה מ 2025 עם מאזן חזק יותר ופייפליין רחב יותר, אבל עיקר יצירת הערך עדיין מגיע משערוכים, מהנפקת ההון ומהבטחת NOI עתידי, לא ממזומן שוטף שכבר סוגר את הפער.
מהאופציה באגירה באמת קרוב ל NOI של דלק ישראל נכסים הוא עד כ 6 מיליון ש"ח בשנה בתרחיש מלא. יתרת האפסייד שנראית גדולה בהרבה יושבת בכלכלת פרויקט האנרגיה של פריים, עם השקעות של כ 930 מיליון ש"ח ו EBITDA של כ 107 מיליון ש"ח, ולכן אינה שקולה להכנסה נדל"נית חתומה.
המאזן של דלק ישראל נכסים מסוגל כיום לשאת את צינור ההשבחה, אבל לא מכוח התזרים השוטף. 2025 הראתה שגם לפי AFFO נדיב יחסית, פחות ממחצית מהשקעת המזומן כוסתה מבפנים, והפער נסגר דרך מימון חיצוני, מחזורי חוב ומרווח קובננטים רחב.
מנגנון ההגנה סביב דלק ישראל שווה יותר מסעיף קוסמטי ופחות מערבות אמיתית: הוא מרכך ומנטר את גוש השכירות המרכזי, בעיקר בקבוצה א', אבל לא מחליף פיזור שוכרים אמיתי ולא עוטף את כל החשיפה.
