החברה עוסקת בנדל"ן מניב בישראל ובאירופה ושולטת ב"דורסל באז".
דורסל מסיימת את 2025 כחברת נדל"ן מניב חזקה יותר מאזנית ותפעולית, אבל מי שמסתכל רק על הרווח הנקי מפספס שחלק גדול מהקפיצה מגיע משערוכים ומחברות כלולות בעוד שמנוע ה FFO המתואם צמח לקצב של 43 מיליון ש"ח.
בדורסל 95% תפוסה הוא נתון אמיתי, אבל הוא מסתיר תיק מפוצל: נכסי עוגן מושכרים היטב מול כיסי חולשה מהותיים בעיקר במשרדים, בזמן שחמשת השוכרים הגדולים כבר מחזיקים 43% מההכנסות.
איכות הרווח של דורסל ב 2025 טובה בהרבה ברמת הנכסים וההון מאשר ברמת הכסף החוזר: השכבה שחוזרת באמת נראית קרובה ל 40 עד 43 מיליון ש"ח, בעוד שהרווח הנקי של 105.8 מיליון ש"ח נשען במידה מהותית על שערוכים ישירים ועקיפים.
דורסל נכנסת ל 2026 עם מרווח מאזני אמיתי שמאפשר דיבידנדים ורכישה עצמית, אבל הגבול של ההחזר לבעלי המניות נקבע פחות על ידי מבחן הרווח ויותר על ידי יכולת המחזור, לוח הסילוקין והתחייבויות החכירה.
