קרן השקעות במקרקעין (REIT) המחזיקה ומנהלת נדל"ן מניב.
סלע מסיימת את 2025 עם תיק יציב ומאזן חזק, אבל 2026 תהיה מבחן של איכות הקצאת ההון: ה NOI אמור להמשיך לעלות, אך השאלה המרכזית היא אם עסקת כפר סבא תשאיר מספיק מרווח כדי להגן על ה FFO למניה.
כותרת עלות החוב של 2.03% אצל סלע נכונה כתיאור היסטורי של התיק הקיים, אבל היא אינה משקפת לבדה את העלות הכלכלית קדימה. רוב מוחלט של החוב יושב על אג"ח צמודות מדד, והסדרה החדשה כבר מתומחרת גבוה יותר, כך שהמרווח לבעלי המניות צר יותר מן הכותרת.
סלע נראית כריט מגוונת, אבל הכלכלה שלה עדיין נשענת על משרדים. בסוף 2025 משרדים מייצרים 55% מהשווי ו 52% מה NOI בתפוסה של 87% בלבד, והאפסייד שההנהלה מסמנת ל 2027 מרוכז בעיקר בבית מאני ובמגדל משה אביב.
עסקת כפר סבא נראית סבירה ברמת הנכס, אבל אחרי 42 מיליון ש"ח מס רכישה והוצאות, תפוסה נוכחית של 93%, מימון שולי ובסיס מניות שכבר התרחב ב 2025, המרווח לבעלי המניות מתכווץ משמעותית ולכן 2026 נשארת שנת מעבר גם אם העסקה נסגרת.
