לא כל שטח הופך לדאטה סנטר

הדיון בחוות שרתים מתמקד עכשיו בבעלי הקרקעות והפרויקטים, ושם הפער ברור: קרקע עם תב"ע לחוות שרתים רחוקה מאוד מפרויקט שכבר הבטיח חשמל, היתר, לקוח ומימון. בדוחות האחרונים אפשר לראות חברות שכבר חופרות ומשווקות, מול חברות שנשארו עם מזכר הבנות, ייעוד תכנוני או אופציה ליד תחנת כוח. הפער הזה מתורגם ישירות לשווי. שנתיים של המתנה לאישור חיבור לרשת, להיתר בנייה או ללקוח חתום משנות לחלוטין את התמחור. לכן המבחן עכשיו עובר לשלב החסר: מה כבר הוכח בשטח, מה תלוי בצד שלישי, ומה עוד חסר כדי שהקרקע תהפוך לפרויקט מניב.

החברות שכבר עברו מקרקע לפרויקט

מגה אור נמצאת בשלב מתקדם בזכות Mega D.C: חוות שרתים פעילה בהספק של 9.5MW IT ומתקנים בהקמה בהיקף של כ 314MW IT. אבל הקרקע שנרכשה בחדרה, כ 180 דונם בעלות צפויה של כ 1.1 מיליארד שקל, נמצאת בשלב מוקדם בהרבה. התב"ע אמנם מאפשרת הקמת חוות שרתים, אך היקף הפרויקט, עלות ההקמה ומבנה המימון טרם נקבעו. כך מגה אור מחזיקה במקביל פלטפורמה עובדת וקרקע שעדיין רחוקה מתזרים.

לוינשטין הנדסה מציגה את פרויקט ALFA בנתניה כפרויקט בהקמה: הספק של 18 עד 21MW IT על קרקע של כ 13.5 דונם, בשותפות שווה עם NED מקבוצת KAO DATA. החברה כבר קיבלה היתר דיפון וחפירה והחלה בעבודות. מבנה נמצאת בשלב מוקדם יותר, אך עם שותפים חזקים, Digital Realty ומד 1, בפרויקט של 18MW בפתח תקווה. השלב הראשון, בהספק של 10MW, נמצא בתכנון מתקדם וכולל תחילת חפירות, טיפול במזהמי קרקע והשלמת תנאים לקבלת היתר בנייה מלא. בשני המקרים יש התקדמות מעבר לקרקע ריקה, אך עדיין חסרים לקוח חתום, השלמת מבנה המימון ותזמון ברור לתחילת ההכנסות.

רני צים מקימה בכפר סבא פרויקט של כ 12,500 מ"ר עם קיבולת של כ 16MW IT, לאחר שהסדירה את החיבור מול חברת החשמל. אישור האכלוס צפוי עד סוף הרבעון השני של 2026. גב ים מקימה בפארק מתם חוות שרתים של 10MW בשטח של כ 14 אלף מ"ר, שכבר שווקה במלואה ואמורה להסתיים סביב הרבעון השלישי של 2027. אצל רני צים האתגר הוא מסחרי, כלומר מציאת לקוח ותנאי שכירות. אצל גב ים, שכבר שיווקה את הפרויקט, המבחן הוא השלמת ההקמה ותחילת הזרמת ה NOI לחברה.

קרבה לתחנת כוח היא יתרון, אבל לא תחליף לחוזה מחייב

קיסטון אינפרא מדגימה את היתרון בקרבה למקור חשמל. החברה מקדמת פיתוח של כ 100MW IT, כולל פרויקט של 40MW IT בחצר תחנת הכוח IPM בבאר טוביה, שכבר קיבל היתר ונערך לעלייה לקרקע. זהו יתרון תשתיתי ממשי על פני קרקע רגילה, אך הפרויקט עדיין דורש לקוח חתום, השלמת מימון, קבלן מבצע ותזמון ברור להכנסות.

דליה אנרגיה ומשק אנרגיה מציגות את הפוטנציאל הגדול ביותר בתחנת אשכול. מזכר ההבנות שחתמו עם Serverfarm וקרן תשתיות ישראל כולל הקמת חוות שרתים של לפחות 130MW IT, השכרת כ 50 דונם לכמעט 25 שנה, אספקת חשמל מקבוצת דליה, ואפשרות לאשכול אנרגיות להחזיק עד 30% מהפרויקט. מבחינת זמינות חשמל זהו אחד המסלולים המהירים בישראל, אבל בשלב זה הוא עדיין נשען על מזכר הבנות בלבד. כל עוד אין הסכם מחייב, מבנה החזקות סופי, השלמת מימון ולוחות זמנים, הערך נשאר על הנייר וטרם מתורגם לתזרים.

קרדן ישראל קיבלה הקצאת חשמל של 48MVA ועוד 70MVA כגיבוי, ובכך היא פותרת את צוואר הבקבוק המרכזי של הענף. עלמא יסודות מקדמת מיזם של עד 20MW IT בסמוך לתחנת כוח. אייאיאס מציגה בפארק פלמחים שילוב נדיר של חיבור למתח עליון (161 ק"ו), תחנת משנה, תשתיות מים, גז וסולר, ותכנון לקמפוס AI Compute. היתרון התשתיתי ברור, אך בשלושת המקרים החברות עדיין צריכות להציג לקוח, החלטת השקעה סופית, תוכנית ביצוע והסכמים מחייבים.

השלב החסר קובע את התמחור

הטבלה הבאה ממפה את החברות לפי ההתקדמות בפועל והשלבים שעדיין חסרים. המטרה היא למנוע טעות תמחור: קרקע שמגובה במזכר הבנות בלבד לא יכולה לקבל שווי דומה לפרויקט שכבר נמצא בשלבי חפירה או שיווק.

בעלי הקרקעות בענף אינם מקשה אחת. מגה אור, לוינשטין, גב ים, מבנה ורני צים נמצאות בשלב מתקדם יותר, גם אם לכל אחת מהן חסר רכיב אחר בפאזל. קיסטון וקבוצת אשכול מחזיקות ביתרון משמעותי בצד החשמל, אך עדיין נדרשות להציג הסכמים מחייבים והשלמת מימון. אדגר, ישרס, מליסרון, בסר ונופר, וכן דוראל ואמפא, נמצאות בשלב מוקדם יותר שבו המשקיעים יחפשו פחות הצהרות כוונות ויותר הוכחות בשטח. הדיווח הבא שיצדיק תמחור מחדש לא יהיה עוד אזכור כללי של חוות שרתים, אלא קבלת אישור חיבור לרשת, היתר בנייה מלא, חתימה מול לקוח, השלמת מימון או חוזה ביצוע.