אילו חברות בבורסה חשופות לחוות שרתים? מי מהן באמת בשלות?

למה זה חשוב עכשיו

בחודשים הראשונים של 2026 שטף את השוק גל דיווחים שיצר רושם שחוות השרתים הפכו בן רגע ללהיט התורן בתל אביב. עזריאלי קבוצה הרחיבה את פרויקט פרנקפורט ל 54 MW, מגה אור הציגה מתקן פעיל וצנרת של 314 MW IT בהקמה, קיסטון אינפרא הניחה אבן פינה לחווה של 20 MW IT צמוד לתחנת הכוח IPM, קרדן ישראל קיבלה טופס 4 לכפר סבא והתקדמה עם שלד בשוהם, מבנה השלימה שותפות עם Digital Realty בפתח תקווה, לוינשטין הנדסה יצאה לדרך עם ALFA בנתניה, ו דליה אנרגיה, אמפא, דוראל אנרגיה, נופר אנרג'י, סולאיר ו פינרג'י ניסו לבסס זווית משלהן.

הבעיה היא שהשוק נוטה לארוז תחת אותה כותרת מודלים עסקיים שונים בתכלית. חברה שמפעילה קמפוס מאוכלס, חברה שמחזיקה בקרקע וחיבור לחשמל, שותפה בפרויקט בודד, ספקית חשמל או ציוד בקרה, וחברה שהניחה אבן פינה אבל עוד לא סגרה לקוח, אינן נשענות על אותה כלכלה. גם אזכור של חוות שרתים בדיווח לא הופך חברה לחשיפה ישירה, והנחת אבן פינה אינה תחליף לאכלוס ול NOI.

לכן, השאלה אינה מי השתמשה במילות הבאזז הנכונות, אלא מי מחזיקה בנכס אסטרטגי בשרשרת הערך, מי יכולה לממן את ההשקעות ההוניות הכבדות בלי לרסק את המאזן, ומי נמצאת בצד הנכון של הפער בין אתר פיזי לבין הצפת ערך לבעלי המניות. החידוש המשמעותי בתמונת המצב המעודכנת הוא אשכול IPM בבאר טוביה: תחנת כוח פעילה, קרקע פנויה, תוכנית קונקרטית ושלוש חברות בורסאיות על אותו אתר. אבל גם שם, הזווית שונה אצל כל אחת מהן.

מפת הזירה

בפועל, הזירה מתחלקת לארבע שכבות:

1. פלטפורמה ישירה בשלה: חברה שכבר מפעילה קמפוסים, מוכרת קיבולת ללקוחות גדולים, ומציגה NOI חוזי נראה לעין.
2. פרויקט נקודתי: חברה עם אתר אמיתי, שותף והסכמים, אך ללא רשת פרויקטים או פלטפורמה רחבה.
3. חשמל, ביצוע וציוד: חברה שנהנית מהביקוש בלי להחזיק בקמפוס, דרך חוזי חשמל, מערכות בקרה או שירותי הקמה.
4. אופציה מוקדמת: מזכר הבנות, משא ומתן או שרשרת אספקה שטרם חתמו חוזה מחייב.

שווי השוק של השמות ברשימה מספק תמונה ברורה של מי ערוך כלכלית לשאת את ההשקעות ההוניות הכבדות, ומי עדיין מחזיק בכותרת אך לא בהון.

עזריאלי קבוצה ומגה אור כבר מוכרות קיבולת ולא רק קרקע

עזריאלי קבוצה הגיעה לשלב שבו פעילות חוות השרתים שלה נמדדת כעסק תפעולי ולא כאופציה נדל"נית. נכון למועד הדוחות, הקבוצה מפעילה ארבע חוות שרתים בנורבגיה וקמפוס פעיל במזרח לונדון, ושיעור התפוסה הממוצע בנכסים הפעילים עמד על כ 99%. במקביל היא חתומה על כ 148 MW בנכסים הפעילים בנורבגיה ובבריטניה, והמצגת לשנת 2025 כבר מציגה 257 MW חתומים ו NOI חוזי של כ 1.04 מיליארד ש"ח. ב 16 בפברואר מומשה בפרנקפורט אופציה לעוד 18 MW כך שהפרויקט שם עלה ל 54 MW, וב 25 בפברואר נחתמו עקרונות מימון לא מחייבים לפרויקט ייעודי של 80 MW בנורבגיה.

הנקודה המרכזית בעזריאלי קבוצה אינה רק היקף הפעילות, אלא שלב הביצוע. פרויקט TikTok בנורבגיה כבר השלים ב 2024 מסירה של 90 MW, ובמקביל הלקוח הודיע על מימוש אפשרות להגדלה ל 120 MW, גם אם התנאים הסופיים עדיין במשא ומתן. בפרנקפורט כבר נחתמו הסכמי שירותי דאטה סנטרס ל 36 MW, הורחבו ל 54 MW, והפרויקט ממומן בהסכם חוב ללא חזרה לחברת האם. זה בדיוק ההבדל בין סיפור של אתר לבין סיפור של פלטפורמה: הלקוח, ההסכם, המימון והביצוע כבר מסונכרנים.

מגה אור מציגה את המודל הישראלי הקרוב ביותר לכך, אך עם פרופיל השקעות כבד יותר. נכון למועד הדוח יש לה באמצעות Mega D.C חוות שרתים פעילה אחת במודיעין בהספק של כ 9.5 MW IT, ועוד שבעה מתקנים בהקמה בהספק כולל של 314 MW IT. בתוך המסגרת הזאת נחתמו הסכמים למתן שירותי Data Center בהספק כולל של 174 MW IT. ב 14 במאי נחתם הסכם ל 8 MW IT בשלב א' במודיעין עם חברה בת של תאגיד בינלאומי הנסחר בנאסד"ק ופועל בענן ובתשתיות AI. ב 31 בדצמבר נחתם מערך הסכמים נוסף ל 19 MW IT במודיעין וביואב עם אפשרות הרחבה של עוד 50 MW IT. ב 6 בינואר נוספו עוד 80 MW IT ביואב ובבית שמש, מהם 22 MW IT במסמיה ו 58 MW IT בבית שמש.

אצל מגה אור הפעילות כבר מבוססת, אך עדיין דורשת השקעות הוניות כבדות. החברה מציינת עלות של כ 11 מיליון דולר ל MW IT כולל הקרקע. השאלה המרכזית אינה רק קיומו של ביקוש, אלא קצב התרגום של ההסכמים לאכלוס ול NOI, והיקף ההון שיידרש לשם כך. זו כבר לא אופציה, אבל זו עדיין שנת ביצוע.

קרדן ישראל קרובה להנבת הכנסות אך עדיין בשלב ההשקעות

קרדן ישראל נמצאת בדיוק בתווך. היא כבר לא סיפור של קרקע ותב"ע, אבל היא עדיין לא נראית כמו פלטפורמה בשלה בסגנון עזריאלי קבוצה או מגה אור. בכפר סבא לחברה יש פרויקט תת קרקעי בשטח של כ 12,500 מ"ר עם הקצאת חשמל צפויה של 22.2 MVA והספק מקסימלי של כ 16 MW IT. במרץ 2025 נחתם הסכם שכירות עם Serverz בהיקף שנתי של כ 6.7 מיליון ש"ח, ואחרי תאריך המאזן התקבל טופס 4 (אישור אכלוס). במועד הדוח כבר היו באתר לקוחות מתחומי התקשורת והפיננסים בהיקף של כ 0.5 MW IT.

התפתחות זו משמעותית, שכן הפרויקט בכפר סבא עבר משלב התכנון לשלב ההפעלה. עם זאת, הפרויקט בשוהם ממחיש עד כמה הדרך לתזרים חיובי דורשת הון רב. בשוהם מתוכננות שלוש חוות שרתים עם הקצאת חשמל של 48 MVA ועוד 48 MVA גיבוי, ועד 24 MW IT. היתר הבנייה לשימוש דאטה סנטר התקבל בינואר 2025, שתי החוות הראשונות כבר בהקמה והשלד הושלם, והנהלת קרדן ישראל מציבה להן פוטנציאל הכנסה שנתי של כ 135 מיליון ש"ח בתפוסה מלאה. מנגד, עלות שתי החוות הראשונות לבדן מוערכת ביותר מ 700 מיליון ש"ח, והחברה כבר העמידה מימון בהיקף של כ 161 מיליון ש"ח לשותפות שוהם עד סוף 2025.

העניין בקרדן ישראל אינו היעדר פרויקט, ויש אפילו אתר שני שכבר נוגע באכלוס. העניין הוא שהחברה מממנת כעת את שלב ההקמה. גם בכפר סבא וגם בשוהם היא ערבה לחלק השותפה במימון. לכן קרדן ישראל קרובה הרבה יותר מחברות בשלבי תכנון, אבל עדיין לא הגיעה למצב שבו אפשר למדוד את הפעילות דרך NOI יציב ולא דרך השקעות הוניות, העמדת ערבויות והתקדמות בביצוע.

אתר אחד בבאר טוביה יצר שלושה סיפורי בורסה שונים

אשכול IPM הוא התוספת המשמעותית ביותר לתמונת המצב המעודכנת, משום שהוא מציע משהו שכמעט אין בשוק המקומי: תחנת כוח קיימת, קרקע פנויה צמודה, ותוכנית מפורשת לחוות שרתים על אותו אתר. אבל הפרויקט הזה לא שייך לחברה אחת אלא לשלוש. המצגת של קיסטון אינפרא מציגה צבר ייזום והקמה של 100 MW IT בתחום הדאטה סנטרס, ובתוכו 40 MW IT בצמוד לתחנת הכוח IPM. זה כבר מספיק כדי להפוך את קיסטון אינפרא לשחקנית בתחום, אבל עדיין לא כדי להעמיד אותה באותה שורה עם פלטפורמות שכבר מוכרות קיבולת מאוכלסת.

עלמא יסודות מציגה את התמונה הכלכלית המלאה של האתר. החברה מחזיקה ב 18.14% מטריפל, וטריפל מחזיקה בכ 84% מאיי.פי.אם. תחנת הכוח בבאר טוביה פועלת בהספק של 451 MW, ועל הקרקע הפנויה שבבעלות טריפל מקודמות שתי חוות שרתים של 20 MW כל אחת, יחד 40 MW. ב 29 בדצמבר 2024 הוגשו בקשות להיתר בנייה, ב 19 בנובמבר 2025 הוועדה המקומית אישרה אותן בתנאים, וב 22 בינואר 2026 התקבל היתר חפירה ודיפון למגרש הצפוני. עלמא יסודות מוסיפה שעבודות הקמת החווה הראשונה של 20 MW צפויות להסתיים במהלך 2028, ושאחרי תאריך המאזן דירקטוריון טריפל קיבל החלטות לגבי הקמת המיזם בהשקעה של כ 900 מיליון ש"ח.

החשיפה של ג'י.פי. גלובל-ש שונה. בדיווחיה, המיקוד הוא בתחנת הכוח IPM עצמה, השבחתה והזרמים הכלכליים שלה, ולא במגזר הכנסות נפרד מחוות שרתים. הבדל זה משנה מהותית את ניתוח החברה. ג'י.פי. גלובל-ש נהנית אם תחנת הכוח והאתר סביבו מייצרים ערך, אבל הדוחות שלה לא מציגים עדיין מודל של לקוחות, אכלוס או NOI ישיר ממיזם שרתים. לכן, התייחסות לקיסטון אינפרא, ג'י.פי. גלובל-ש ועלמא יסודות כמקשה אחת מחמיצה את העובדה שכל אחת מהן גוזרת ערך משכבה שונה של הפרויקט.

יש כאן גם סיכון מבני. עלמא יסודות מפרטת הליכים משפטיים שנולדו סביב החלטות דירקטוריון טריפל מ 16 בפברואר בנוגע למיזם חוות השרתים. זה לא מבטל את פוטנציאל האתר, אבל זה מזכיר שהמסלול להצפת ערך עובר לא רק דרך חשמל וקרקע, אלא גם דרך ממשל תאגידי, הסכמות בין שותפים ויכולת לממן את ההקמה ללא סכסוך שותפים.

מבנה ולוינשטין מקדמות פרויקט קונקרטי, דוראל יוניטרוניקס ואורמת מציגות פעילות משלימה

מבנה ו לוינשטין הנדסה משתייכות לקבוצת הפרויקטים הנקודתיים, ולא פלטפורמה רחבה. אצל מבנה זה בולט במיוחד. ב 8 במאי 2025 החברה, באמצעות שותפות עם Digital Realty, התקשרה עם מד 1 לצירופה כשותפה בפרויקט מרכז נתונים על קרקע של כ 10 דונם בפתח תקווה בהספק כולל של 18 MW. ב 25 ביוני התקבל אישור הממונה על התחרות, וב 5 בנובמבר העסקה הושלמה. זו אינה אופציה תיאורטית, אך זו החזקה בפרויקט בודד עם שותפים חזקים, ולא זרוע פעילות עצמאית ורחבה.

אצל לוינשטין הנדסה הפעילות מתרכזת ב ALFA Data Center בנתניה. החברה מקימה עם שותף בינלאומי בחלקים שווים חוות שרתים בקיבולת של כ 18 עד 21 MW IT ובשטח בנוי של כ 20 אלף מ"ר. סך ההשקעה בשלב הראשון מוערך בכ 780 מיליון ש"ח, חלק החברה כ 390 מיליון ש"ח, וקיימת אפשרות לבניית שלב ב' בהיקף דומה. גם כאן יש אתר, שותף וודאות גבוהה יותר מרוב החברות שנמצאות בשלבי תכנון, אבל עדיין זהו נכס בודד ולא רשת פרויקטים.

דוראל אנרגיה, אורמת טכנו ו יוניטרוניקס מציגות פעילות מסוג אחר. ב 16 בפברואר דוראל אנרגיה חתמה עם אמפא על הסכם לשיתוף פעולה בייזום, תכנון, הקמה, מימון והפעלה של חוות שרתים בישראל באמצעות תאגיד ייעודי שיחולק 50% ו 50%. החברה מסבירה שהיתרון היחסי שלה נובע מגישה לחיבורי רשת, קרקעות סמוכות, לקוחות רלוונטיים ופרויקטים קיימים בסולאר ובאגירה. ההיגיון העסקי ברור, אך זהו הסכם מסגרת הממתין לאישורים, לבחירת פרויקטים ולחתימה על אתרים ספציפיים.

אורמת טכנו לא מפעילה קמפוס ישראלי, אלא מספקת את תשתית החשמל. ב 12 בינואר נחתם עם Switch הסכם PPA (הסכם רכישת חשמל ארוך טווח) ל 20 שנה לאספקת כ 13 MW של אנרגיה גיאותרמית לתמיכה במרכזי הנתונים של Switch בנבאדה, עם אפשרות להוסיף מתקן סולארי של כ 7 MW. ב 23 במרץ אורמת טכנו גם סגרה גיוס של מיליארד דולר באג"ח להמרה בריבית נמוכה או אפסית, מה שמחזק את הגמישות המימונית שלה. זו חשיפה אמיתית לביקוש של תעשיית הדאטה סנטרס, אבל היא נמדדת דרך חוזי אנרגיה, לא דרך שכירות של שטחי שרתים.

יוניטרוניקס היא הדוגמה הטובה ביותר לחברה טכנולוגית עם פעילות מוכחת. החברה מפרטת שב 2025 תחום חוות השרתים גדל מפעילות זניחה ללמעלה מ 10% מכלל מכירותיה, לאחר השקעה בשיווק ובפיתוח יכולות ייעודיות לבקרים עבור מערכות קירור וניהול אנרגיה. היא מזכירה תמיכה ב RedFish וב IPv6 והתאמה לדרישות של לקוחות hyperscale (לקוחות ענן גדולים במיוחד). זה לא הופך את יוניטרוניקס לחברת נדל"ן או תשתיות, אך זו חברה שבה החשיפה לתחום כבר מתורגמת מהצהרות להכנסות בפועל.

מנגד, ב אלמור חשמל ובחברת האם רפק הדוחות עדיין אינם מציגים מגזר פעילות נפרד של חוות שרתים, לא בצבר ולא בהכנסות. זה לא אומר שאין להן זווית רלוונטית. אלמור חשמל פועלת בעבודות חשמל ותשתיות במתח נמוך, גבוה ועליון, והמסמכים מציגים ניסיון בבקרה, רכיבי חשמל, תחמ"שים וחיבור לרשת. עם זאת, בשלב זה לא ניתן לגזור מודל כלכלי נפרד לתחום הדאטה סנטרס ב אלמור חשמל או ב רפק. לפיכך, הן נותרות חברות בעלות חשיפה עקיפה, ולא שחקניות ליבה.

הצפת הערך תגיע רק לאחר השלמת החיבור לרשת, המימון והאכלוס

הביקוש אינו האתגר המרכזי בתחום, אלא הסנכרון בין שלבי הפרויקט השונים. אצל עזריאלי קבוצה התהליך כבר מבוסס: לקוח גדול, פרויקט ממומן, נכסים פעילים ותפוסה גבוהה. אצל מגה אור כבר יש לקוחות והסכמים, אבל רוב הפעילות עוד צריכה לעבור דרך שנות ביצוע ואכלוס. אצל קרדן ישראל חלק מהפעילות כבר מניב הכנסות, אבל חלק אחר עדיין צורך הון וערבויות. אצל אשכול IPM המצב מורכב יותר: אתר איכותי ויתרון ברור בתחום החשמל אינם תחליף למימון חתום, לאכלוס ולחלוקת ערך מסודרת בין בעלי המניות.

זו הסיבה שאין להשוות מגה וואט אחד למשנהו. ה 257 MW החתומים של עזריאלי קבוצה אינם שווי ערך ל 40 MW של קיסטון אינפרא בצמוד ל IPM או ל 18 MW של מבנה בפתח תקווה. אלה שלבים שונים לגמרי בשרשרת הערך. אפילו בתוך ישראל, ה 174 MW IT שעליהם חתמה מגה אור שווים יותר מהצהרה כללית על כוונה, מפני שיש כבר חוזים, לוחות מסירה ומתקן ראשון פעיל.

היכולת להעמיד מימון חשובה כאן לא פחות מחיבור לחשמל. מגה אור מדברת על עלות של כ 11 מיליון דולר ל MW IT כולל קרקע. קרדן ישראל נושאת עלויות של יותר מ 700 מיליון ש"ח לשתי החוות הראשונות בשוהם. עלמא יסודות מדברת דרך טריפל על השקעה של כ 900 מיליון ש"ח. סכומים אלו מסבירים מדוע על המשקיעים לבחון מעבר להחזקה בקרקע, ולשאול מי תבטיח את המימון, מי תעמוד בלוחות הזמנים ומי תייצר ראשונה תזרים פנוי לבעלי המניות.

מה יכריע את המפה בשנה הקרובה

המבחן הקרוב אצל עזריאלי קבוצה יהיה האם 18 MW הנוספים בפרנקפורט והפרויקט הייעודי של 80 MW בנורבגיה ימשיכו להתקדם באותה משמעת מימונית ותפעולית שכבר נראתה בפרויקטים הקודמים. אצל מגה אור, השאלה תהיה פחות כמה MW חתומים ויותר כמה מהם יגיעו ב 2026 וב 2027 למסירה, התאמות לקוח ו NOI ממשי. אצל קרדן ישראל, המדד האמיתי יהיה קצב האכלוס בכפר סבא והמעבר של שוהם משלב ההקמה לשלב של קיבולת פעילה.

באשכול IPM, האתגרים מורכבים יותר. קיסטון אינפרא, ג'י.פי. גלובל-ש ו עלמא יסודות נדרשות להוכיח שקבלת ההיתרים, הבטחת המימון, שיתוף הפעולה בין השותפים ותחילת העבודות מתכנסים למסלול ביצוע ברור. ללא התקדמות זו, האתר יישאר בעל פוטנציאל תיאורטי, אך רחוק מיצירת ערך שניתן להוון במודל תזרימי. אצל מבנה ו לוינשטין הנדסה המבחן הוא אם הפרויקטים הנקודתיים יתקדמו לאכלוס ולא יישארו בעיקר רווחי שערוך. אצל דוראל אנרגיה נדרש מעבר מהסכם מסגרת לאתרים ולקוחות מוגדרים. אצל אלמור חשמל ו רפק נדרשת לראשונה חשיפה מדווחת, ולא רק יכולת תיאורטית.

גם בקרב החברות המציגות פעילות משלימה מוכחת, המבחן טרם הסתיים. יוניטרוניקס כבר הציגה חצייה של רף ה 10% מהמכירות בתחום, אך כעת תידרש להוכיח שאלו הכנסות עקביות ולא אירוע חד פעמי. אורמת טכנו כבר חתומה על חוזה אנרגיה אמיתי למרכזי נתונים, אבל היא תימדד דרך צבר החוזים שיגיע אחרי Switch, לא דרך עצם קיומו של ההסכם הראשון.

מסקנות

התמונה שעולה מהסקירה לא מותירה מקום לאשליות. לא כל חברה שמפריחה את צמד המילים 'חוות שרתים' מספקת חשיפה אמיתית לתחום, ולא כל מגה וואט שקול לאחר.

עזריאלי קבוצה היא השחקנית הבשלה ביותר: 148 MW פעילים ומושכרים, 257 MW במחויבות, NOI חוזי של כ 1.04 מיליארד ש"ח ומימון ללא חזרה לחברת האם. זו המשוואה השלמה היחידה בזירה המקומית.

מגה אור היא הפלטפורמה הישראלית המרתקת ביותר, עם מתקן פעיל, 174 MW IT חתומים ו 314 MW IT בהקמה. אבל הפער בין 38 מיליון ש"ח NOI מייצג היום לבין יעד של כ מיליארד ש"ח ממחיש שזו עדיין שנת ביצוע, לא שנת מסירה.

קרדן ישראל קרובה לשלב ההנבה יותר מכפי שנהוג להעריך: אכלוס ראשוני בכפר סבא, שלד מוקם בשוהם והיתרים בידיים. אבל מי שקונה היום קונה בעיקר את שלב ההשקעה, את הערבויות ואת סיכון הביצוע.

אשכול IPM הוא החידוש המשמעותי: קיסטון אינפרא מציגה את התוכנית ואת אבן הפינה, עלמא יסודות מחזיקה בתמונה הכלכלית דרך טריפל ו IPM, ו ג'י.פי. גלובל-ש מחזיקה בתחנת הכוח עצמה. אבל הסיכון המבני, הכולל הליכים משפטיים בין שותפים, מימון שטרם נסגר, וחוסר גילוי נפרד בחלק מהדוחות, מזכיר שהאתר הפיזי עדיין רחוק מהצפת ערך לבעלי המניות.

מבנה ו לוינשטין הנדסה מקדמות פרויקט קונקרטי אחד כל אחת, עם שותף חזק ועם חוזה השקעה ידוע. זו חשיפה אמיתית, אך צרה.

דוראל אנרגיה, אורמת טכנו ו יוניטרוניקס מציגות פעילות משלימה מוחשית, כל אחת בתחומה: הסכם מסגרת, PPA חתום, או מעל 10% מהמכירות בבקרת תשתיות לחוות שרתים.

רפק ו אלמור חשמל טרם מציגות בדוחותיהן בסיס המצדיק את סיווגן כשחקניות ליבה, למרות האזכורים. הפעילות קיימת, הגילוי טרם נפרד.

דליה אנרגיה, נופר אנרג'י, סולאיר, פינרג'י, אמפא ו משק אנרגיה נותרות בשלב זה בגדר אופציה מוקדמת, בלי אתר חתום, בלי לקוח או בלי גילוי ישיר.

המסקנה ברורה: ערבוב של קרקעות, חיבורי חשמל, מערכות קירור, מזכרי הבנות ואבני פינה מייצר תמונה מעוותת. שרשרת הערך של חוות השרתים בבורסה המקומית קורמת עור וגידים, אך העוגה לא מתחלקת שווה בשווה. ישנן פלטפורמות ממשיות, ישנם פרויקטים נקודתיים, ישנן שחקניות תשתית מוכחות, ויש לא מעט סיפורים שעדיין רחוקים שנות אור מיצירת ערך לבעלי המניות. זוהי נקודת המפתח לבחינת החברות בענף.