בהתחדשות עירונית, ליווי בנקאי מקרב ביצוע יותר מרוב חתימות דיירים
פרשקובסקי ורוטשטיין דיווחו על התקדמות בפרויקטי התחדשות עירונית, אך כל אחת בשלב אחר: פרשקובסקי השיגה רוב דיירים בפרויקט קטן וארוך טווח, בעוד רוטשטיין חתמה על ליווי בנקאי בפרויקט גדול בחדרה.
שני דיווחי התחדשות עירונית שפורסמו באותו יום חושפים שלבי התקדמות שונים בפרויקטים. פרשקובסקי גרופ חתמה על הסכם במתחם רחוב דליה בקריית מוצקין לאחר שצברה חתימות של כ 70% מהדיירים, מעל הרוב הנדרש בחוק. החברה מעריכה כי בשלב המקדמי טרם ניתן לצפות את מועד ההיתר, והתחלת ההקמה צפויה בעוד כ 5 שנים. רוטשטיין, לעומת זאת, עדכנה כי בפרויקט סלע בית"ר בחדרה התקיים תנאי מתלה עם חתימת הסכם ליווי בנקאי. פרויקט זה גדול משמעותית, עם 190 יחידות קיימות, כ 1,452 יחידות מתוכננות (מתוכן 505 חלק החברה), וכ 24 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה לשיווק. ההבדל המהותי בין שתי החברות טמון בשלב הבשלות: חתימות דיירים מתחילות מסלול ארוך, בעוד ליווי בנקאי מקרב פרויקט לביצוע.
שני דיווחים, שלבי התקדמות שונים
| חברה | מה קרה | גודל הפרויקט | מה עדיין חסר |
|---|---|---|---|
| פרשקובסקי גרופ | הסכם ורוב נדרש ברחוב דליה בקריית מוצקין | כ 120 דירות מתוכננות, מתוכן כ 96 לשיווק, הכנסות צפויות כ 185 מיליון ש"ח ורווח גולמי צפוי כ 32 מיליון ש"ח | יתר חתימות, שינוי תב"ע, הכרזה במסלול מיסוי, היתרים ומימון |
| רוטשטיין | התקיימות תנאי מתלה וליווי בנקאי בפרויקט סלע בית"ר בחדרה | כ 1,452 דירות, מתוכן 505 חלק החברה, הכנסות צפויות כ 1.74 מיליארד ש"ח ועלויות צפויות כ 1.5 מיליארד ש"ח | יתר תנאים מתלים, היתר מלא, פינוי, חזקה ועסקת קומבינציה עם בעלי זכויות נוספים |
בשוק ההתחדשות העירונית, חתימות דיירים הן שלב קריטי שפותח את הדרך לפרויקט, אך אינו מבטיח את הקמתו. ליווי בנקאי, לעומת זאת, מקרב את הפרויקט לביצוע ומעיד על כניסת גורם מממן, אך עדיין נותרו סיכוני תכנון, פינוי וביצוע.
פרשקובסקי: פרויקט קטן יחסית עם מסלול ארוך
הפרויקט של פרשקובסקי בקריית מוצקין כולל הריסת מבנה מגורים ומבנה מסחרי קיימים ובהם 27 יחידות, ובנייה ראשונית מתוכננת של כ 120 דירות במגדל אחד, מתוכן כ 96 דירות לשיווק על ידי החברה, לצד שלוש יחידות מסחר שיימסרו לבעלי הזכויות ביחידות המסחר הקיימות. החברה מעריכה הכנסות צפויות של כ 185 מיליון ש"ח ורווח גולמי צפוי של כ 32 מיליון ש"ח, על בסיס תחשיבים פנימיים מוקדמים.
לוח הזמנים הוא גורם משמעותי. החברה מציינת שמועד היתר הבנייה אינו ניתן לצפייה בשלב זה, ומעריכה על בסיס ניסיון העבר כי הקמת הפרויקט תתחיל בעוד כ 5 שנים, בכפוף לקידום התוכנית והתנאים המתלים. הדיווח אמנם משפר את צבר הפרויקטים ומגדיל את הסתברות התקדמותו, אך אינו צפוי להשפיע על רווחי החברה בטווח הקרוב.
רוטשטיין: ליווי בנקאי בפרויקט גדול מקרב את הביצוע
אצל רוטשטיין, פרויקט סלע בית"ר בחדרה נמצא בשלב מתקדם יותר. ההתקשרות בהסכם ליווי בנקאי מקיימת אחד התנאים המתלים בפרויקט, ומכניסה גורם מממן לתמונה. הפרויקט צפוי להתבצע בשלושה שלבים, עם הריסת 190 יחידות קיימות ובניית כ 1,452 יחידות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה.
המספרים בפרויקט רוטשטיין גדולים משמעותית מפרשקובסקי: הכנסות צפויות של כ 1.74 מיליארד ש"ח (חלק החברה כ 696 מיליון ש"ח), ועלויות צפויות של כ 1.5 מיליארד ש"ח (חלק החברה כ 602 מיליון ש"ח). אף שהפער בין ההכנסות לעלויות נראה מבטיח, מדובר עדיין בהערכה ראשונית. החברה מדגישה כי הביצוע תלוי בהשלמת יתר התנאים, כולל הסכמים עם בעלי זכויות נוספים, קבלת היתר בנייה מלא, פינוי כלל היחידות וקבלת חזקה.
התחדשות עירונית: הבחנה בין שלבי התקדמות
בהתחדשות עירונית, פוטנציאל הערך נוצר בשלבים מוקדמים, עוד לפני שהדוחות מציגים הכנסות, אך הוא גם עלול להיתקע בדרך. לכן, יש לבחון כל דיווח לפי שלב הבשלות הספציפי שלו: חתימות ורוב נדרש, תכנון, היתר, ליווי בנקאי, פינוי, תחילת ביצוע ומכירות. פרשקובסקי הוסיפה נכס לצבר הפרויקטים שלה עם אופק ארוך. רוטשטיין, לעומת זאת, חצתה שלב בנקאי משמעותי בפרויקט גדול יותר, ולכן הדיווח שלה קרוב יותר לשאלת הביצוע והמימון בפועל. בשני המקרים, ההכנסות והרווח הגולמי המוצגים הם פוטנציאל תכנוני בלבד, ולא תוצאה חשבונאית קרובה.
גילוי נאות: הניתוח באתר תל אביב לעומק הוא תוכן מידע, מחקר ופרשנות כללית בלבד. הוא אינו מהווה ייעוץ השקעות, שיווק השקעות, המלצה או הצעה לקנות, למכור או להחזיק נייר ערך כלשהו, ואינו מותאם לצרכים או לנתונים של קורא מסוים.
הכותב, בעלי האתר או גורמים הקשורים אליהם עשויים להחזיק, לקנות, למכור או לבצע פעולות בניירות הערך או בנכסים פיננסיים הקשורים לחברות הנדונות, לפני או אחרי פרסום הניתוח, ללא הודעה מוקדמת וללא עדכון בדיעבד. אין לראות בפרסום הניתוח הצהרה בדבר קיומה או אי-קיומה של החזקה כלשהי.
ייתכנו טעויות, חוסרים או שינויי מידע לאחר מועד הפרסום. לפני קבלת החלטה יש לבדוק את הדיווחים הרשמיים ומקורות המידע המקוריים.