וויי-בוקס ברבעון הראשון: ביטול תנאי מכירת המשרדים בגת רימון מעביר את העומס להיתר ולגיוסי החוב

וויי-בוקס פרסמה דוחות לרבעון הראשון שמראים התקרבות של פרויקט גת רימון לשלב הביצוע, לצד צורך מתמשך במזומן חיצוני עד שהפרויקטים יחזירו עודפים. ועדת האשראי של הגורם המממן הסכימה לבטל את הדרישה למכירת 30% משטחי המשרדים בפרויקט, והחברה מעריכה שהיתר הבנייה המלא יתקבל ברבעון השני של 2026, לאחר ששילמה אגרות והיטלים. הסרת התנאי מקלה על הכניסה לליווי בגת רימון. החברה אמורה לקבל מהפרויקט כ 19.7 מיליון ש"ח כבר ב 2026, מיד לאחר חתימת הסכמי המימון. במקביל, קצב המכירות עלה ל 15 דירות מתחילת השנה ועד מועד פרסום הדוח, לעומת 4 בתקופה המקבילה. עם זאת, רוב הדירות שנמכרו וטרם נמסרו נשענות על מקדמות של 15%-20% בלבד, כאשר התשלום העיקרי נדחה למועד המסירה, ללא חיתום מוקדם של הרוכשים. לוח הזמנים של החברה צפוף: קבלת היתר, תיקון הסכם המימון, גיוסי אג"ח וקבלת עודפים מפרויקטים חייבים להתבצע כסדרם, בזמן שהתזרים מפעילות שוטפת ממשיך לצרוך מזומן. הזרזים המרכזיים ברבעונים הקרובים תלויים בהגעה למזומן בפועל: היתר מלא לגת רימון, הרחבת חוב שתכסה את צורכי 2026, חוזה שכירות בוולנברג וגבייה מרוכשי הדירות.

גת רימון התקדם במימון לפני שקיבל היתר מלא

הרווח הרבעוני של וויי-בוקס אינו משקף את ההתקדמות הכלכלית שלה. כיזמית נדל"ן עירונית עם מלאי פרויקטים גדול, נכסים בהקמה ונכסים להשכרה, הפעילות נמדדת לפי קבלת היתרים, חתימת הסכמי ליווי, והפיכת מכירות חתומות לגבייה בפועל. בסוף מרץ 2026 המאזן כלל מלאי מקרקעין ודירות של כ 1.006 מיליארד ש"ח, נדל"ן להשקעה של כ 313.6 מיליון ש"ח ורכוש קבוע בשווי הוגן של כ 124.5 מיליון ש"ח. מול בסיס הנכסים הזה עמדה יתרת מזומן של 9.9 מיליון ש"ח בלבד.

הבדיקה המרכזית לרבעון הראשון, בהמשך לניתוח השנתי הקודם, היא ההתקדמות בשלוש חזיתות שנותרו ללא הכרעה בסוף 2025: גת רימון, וולנברג וקבלת עודפים מפרויקטים. גת רימון רשם התקדמות קריטית כאשר ועדת האשראי של הגורם המממן אישרה לבטל את תנאי מכירת 30% משטחי המשרדים. הסרת התנאי מקלה משמעותית על פרויקט מעורב, שבו מכירת דירות, שטחי מלונאות ומשרדים מתנהלת בקצבי מימוש שונים.

עם זאת, ההקלה במימון אינה מייתרת את הצורך בהיתר. החברה שילמה את האגרות וההיטלים בגין היתר הבנייה המלא ומעריכה שהוא יתקבל ברבעון השני של 2026. תנאי המימון המעודכנים עדיין נשענים על קבלת היתר עד 30 ביוני 2026 ועל חתימת תיקון להסכם המימון. גם סדרת אג"ח ו' כבר משלמת מחיר על העיכוב: אי קבלת ההיתר המלא עד 30 בינואר 2026 העלתה את הריבית ב 0.3% החל מאותו מועד. במונחי תזרים, החסם המרכזי בגת רימון עבר ממכירת המשרדים אל קבלת ההיתר ותיקון הסכם המימון, שיקבעו מתי החברה תקבל מזומן מהפרויקט.

נספח הפרויקט מסביר מדוע זה חשוב. בגת רימון נחתמו עד סוף מרץ חוזים בהיקף של כ 288 מיליון ש"ח, המהווים כ 51% מההכנסות הצפויות בפרויקט. לאחר תאריך המאזן נמכרו 4 דירות נוספות בכ 22 מיליון ש"ח ללא מע"מ. מצד העלויות, שיעור ההשלמה ללא קרקע עמד על 17% בלבד והיתרה להשלמה הוערכה בכ 166.7 מיליון ש"ח. הנתונים משקפים שיפור בנראות המימון והשיווק, אך הפרויקט עדיין רחוק משלב שבו הוא מייצר תזרים חופשי.

המכירות חזרו דרך תנאי תשלום שדוחים חלק גדול מהגבייה

קצב המכירות רשם התאוששות ברבעון הראשון. מתחילת 2026 ועד מועד פרסום הדוח נמכרו 15 דירות בפרויקטים גליפולי, טור מלכא, יד לבנים וגת רימון, לעומת 4 דירות בתקופה המקבילה. עבור חברה שזקוקה למכירות כדי לתמוך בהסכמי ליווי ובגיוסי חוב, זהו שיפור מהותי.

תנאי התשלום משנים את קצב הגבייה של המכירות החדשות. החברה מציינת כי בדומה ליזמים אחרים, היא מעניקה לרוכשים פטור מהצמדה ותנאי תשלום נוחים. מתוך הדירות שנמכרו וטרם נמסרו, 27 דירות בהיקף של כ 85 מיליון ש"ח ללא מע"מ נושאות תשלום של 15%-20% סמוך לחתימה ואת היתרה סמוך למסירה. עוד 34 דירות בהיקף של כ 239 מיליון ש"ח ללא מע"מ נושאות תשלום ראשון של 15%-20%, תשלום נוסף לפי התקדמות הבנייה ואת היתרה סמוך למסירה. יחד, שתי הקבוצות מייצגות 61 דירות בהיקף של כ 324 מיליון ש"ח ללא מע"מ, כאשר רוב התמורה תיגבה רק בשלבים מאוחרים.

החברה מציינת שההשפעה של רכיב מימון משמעותי בעסקאות עם תנאי תשלום כאלה ברבעון לא הייתה מהותית. סיכון הגבייה והביטולים מקבל משקל רב יותר בתנאים אלה. החברה אינה עורכת חיתום לרוכשים במעמד החתימה, ומתחילת השנה ועד מועד הדוח בוטלה עסקה אחת בהיקף של כ 3 מיליון ש"ח ללא מע"מ. בפרויקט יד לבנים לבדו בוטלה ברבעון עסקה בהיקף של כ 3.5 מיליון ש"ח כולל מע"מ, לאחר שבשנת 2025 בוטלו שם שלוש עסקאות בהיקף כולל של כ 9 מיליון ש"ח כולל מע"מ.

העלייה בהיקף המכירות מלווה בדחיית גבייה. השלב הבא הוא היכולת לגבות את יתרת התמורה ללא ויתורים נוספים, ובלי להגדיל את צריכת המזומן עד למסירה. הפער בין אשראי הלקוחות לאשראי הספקים ממחיש את העומס: ברבעון הראשון ממוצע האשראי ללקוחות עמד על כ 20.0 מיליון ש"ח, לעומת אשראי ספקים ממוצע של כ 1.5 מיליון ש"ח. בחברת ייזום, פער כזה מחייב את המאזן לממן את המכירות החתומות עד למועד הגבייה.

מצב הנזילות נשען על אג"ח, אשראי בנקאי ועודפים מפרויקטים

ההכנסות והרווח הגולמי עלו ברבעון הראשון, בזמן שהתזרים מפעילות שוטפת נותר שלילי. ההכנסות הסתכמו ב 16.3 מיליון ש"ח לעומת 5.9 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה, בעיקר בזכות התקדמות בטור מלכא וממכירות חדשות בגליפולי. הרווח הגולמי עלה ל 2.9 מיליון ש"ח, ושיעור הרווח הגולמי עמד על כ 18%. הוצאות הנהלה וכלליות של כ 6.1 מיליון ש"ח והוצאות מימון נטו של כ 4.6 מיליון ש"ח השאירו את החברה בהפסד נקי של 7.6 מיליון ש"ח.

מצב הנזילות משתקף בתזרים המזומנים. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת היה שלילי בכ 34.1 מיליון ש"ח, לאחר שגם בשנים 2024 ו 2025 ובששת הרבעונים האחרונים נרשם תזרים שלילי מפעילות שוטפת. אחרי השקעות נטו של כ 16.1 מיליון ש"ח ותזרים חיובי מפעילות מימון של כ 30.6 מיליון ש"ח, יתרת המזומן ירדה מ 29.5 מיליון ש"ח בסוף 2025 ל 9.9 מיליון ש"ח בסוף מרץ 2026. הגמישות התזרימית של החברה נשענת כעת בעיקר על גיוסי חוב, מסגרות אשראי ועודפים עתידיים מפרויקטים, ולא על תזרים שוטף מפעילות.

תחזית התזרים שהחברה פרסמה ממחישה את המבנה הזה. מאפריל עד דצמבר 2026 החברה מציגה מקורות צפויים של כ 195.5 מיליון ש"ח ושימושים צפויים של כ 169.4 מיליון ש"ח, כך שיתרת המזומן אמורה לעלות לכ 36.0 מיליון ש"ח בסוף השנה. המקור הגדול ביותר באותה תקופה הוא גיוס אג"ח כנגד עודפי פרויקטים בהיקף של כ 147.3 מיליון ש"ח. בנוסף, החברה מניחה קבלת אשראי בנקאי של 20 מיליון ש"ח ומשיכת כ 19.7 מיליון ש"ח מגת רימון לאחר חתימת הסכמי המימון.

בשנת 2027 התמונה צפופה יותר: החברה מציגה מקורות של כ 289.7 מיליון ש"ח ושימושים של כ 294.8 מיליון ש"ח. גם שם הגיוסים הם המרכז, עם הרחבות אג"ח נוספות בהיקף של כ 146.1 מיליון ש"ח, לצד הלוואות בנקאיות ועודפים שיגיעו מגליפולי, טור מלכא ויד לבנים. לאחר תאריך המאזן החברה כבר השלימה הרחבה פרטית של אג"ח ה' בכ 29 מיליון ש"ח ערך נקוב, בתמורה ברוטו של כ 28.7 מיליון ש"ח. הגיוס מקטין את הלחץ המיידי, וממחיש את התלות של תחזית התזרים בשוק החוב.

לוח הסילוקין מכתיב את צורכי המזומן הקרובים. בסוף מרץ לא היו לחברה נכסי נדל"ן שאינם משועבדים. מסגרות האשראי הלא מנוצלות עמדו על כ 105 מיליון ש"ח בסוף מרץ וכ 100 מיליון ש"ח במועד פרסום הדוח, בעיקר בחברות פרויקט. לצד זאת, חוב בנקאי וחוץ בנקאי קצר מועד עמד על כ 345.1 מיליון ש"ח, והחברה מסווגת את אג"ח ה' כחוב שוטף משום שהפירעון העיקרי שלה חל במרץ 2027. החברה אינה צופה קושי מהותי בקבלת אשראי או בעמידה באמות מידה פיננסיות, אך לוח המזומן של 2026 ו 2027 דורש גישה רציפה לשוק החוב, קבלת היתרים וקבלת עודפים בקצב קרוב לתחזית.

וולנברג ודמרי בעיר נשארים מעל התזרים השוטף

פרויקט וולנברג ממחיש את הפער בין שווי מאזני להכנסה בפועל. הערכת השווי האחרונה לפרויקט עמדה בסוף 2025 על 370 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, ומכתב מעריך השווי ממאי 2026 קבע שלא חל שינוי מהותי עד סוף מרץ. בסוף תקופת הדוח לא נחתמו הסכמי שכירות, ולאחריה החברה דיווחה על מגעים להשכרת שטחי משרדים וחניות. חוזה חתום יתחיל לתרגם את השווי השמאי להכנסה, בעוד מגעים בלבד אינם מייצרים תזרים.

עסקת דמרי בעיר טרם הבשילה לנכס שמייצר ודאות. החברה רשמה מקדמות של כ 23.0 מיליון ש"ח על חשבון השקעה בחברה כלולה, אך העסקה לרכישת עד 50% מדמרי בעיר טרם הושלמה עד מועד הדוח. החברה מנהלת מגעים, בין היתר, לגבי שינוי מועד תשלום יתרת התמורה. לכן העסקה נשארת אופציה אסטרטגית עם עלות הון ומועד השלמה שטרם נקבע, ולא מקור מזומן ל 2026.

במקביל, החברה הרחיבה את בסיס הפרויקטים שלה. במרץ 2026 היא חתמה על רכישת כ 9.67% נוספים בזכויות במקרקעין במתחם חסן עראפה תמורת 24 מיליון ש"ח, כדי לאפשר תוספת זכויות מכוח תוכנית גת רימון בית רומנו אם תאושר. לאחר תאריך המאזן חברה בת בבעלות מלאה נבחרה עם שותפה לפרויקט התחדשות עירונית בראשון לציון, כאשר חלקה של החברה הבת עומד על 50%. תוספות אלה לצנרת התכנון עשויות להציף ערך בטווח הארוך. בטווח הקצר של 2026, הן מגדילות את צורכי המימון של החברה לפני שהפרויקטים מתחילים להחזיר מזומן.

מסקנות

הרבעון הראשון של וויי-בוקס מציג התקדמות תפעולית: עלייה במכירות, הסרת תנאי מכירת המשרדים בליווי של גת רימון, הרחבת אג"ח לאחר תאריך המאזן ומגעים להשכרה בוולנברג. מסלול המזומן, לעומת זאת, נותר מאתגר. התזרים מפעילות שוטפת עדיין שלילי, יתרת המזומן נמוכה יחסית לגודל המאזן, ותחזית התזרים נשענת על גיוסי חוב, אשראי בנקאי ועודפים מפרויקטים שעדיין צריכים לעמוד באבני דרך.

החברה מציגה התקדמות תפעולית, אך הערך הכלכלי טרם הפך נגיש לבעלי המניות. רוב הערך עדיין נמצא בפרויקטים, בשווי שמאי או במכירות שגבייתן נדחית. המעבר לתזרים חיובי תלוי בארבעה גורמים ברבעונים הקרובים: קבלת היתר מלא וחתימת תיקון להסכם המימון בגת רימון, שמירה על גישה לשוק החוב, חתימת חוזה שכירות בוולנברג, וגבייה מרוכשי הדירות ללא ביטולים. השלמת יעדים אלה תהפוך את 2026 משנת מימון לשנה שבה הנכסים מתחילים לייצר מזומן. עיכוב באחד מהם ישאיר את המאזן תלוי בחוב חדש, לפני שהפרויקטים מחזירים את ההון שהושקע בהם.