אופק קבוצה ברבעון הראשון: פירעון החוב נשען על משיכות מלישנסקי ומימוש נכסים ב 2027

אופק קבוצה פתחה את 2026 ברבעון שמחדד את המצב העסקי שלה: המוקד עובר מדוח רווח והפסד לחוב, ליווי בנקאי ומימוש נכסים. ההכנסות עלו ל 6.3 מיליון ש"ח, בעיקר מהכרה במכירות בפרויקט לישנסקי, והרווח הגולמי ירד ל 0.3 מיליון ש"ח לצד הפסד כולל של 5.5 מיליון ש"ח. חלק מהשחיקה מגיע ממכירת יחידת מסחר שסווגה קודם כנדל"ן להשקעה והועברה למלאי לפי שווי הוגן, ולכן העלות החשבונאית שלה גבוהה. מזכר העקרונות עם ריג'ס עשוי לשפר את הערך של החלק המניב בלישנסקי ולהוסיף רווח תפעולי מהשנה השנייה. עם זאת, בשלב זה הוא אינו מחייב, והחברה תישא בעלויות ההתאמה והאבזור. בצד המאזני, החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות של אג"ח א'. במקביל, רואי החשבון מפנים את תשומת הלב למקורות המימון המתוכננים ולאי הוודאות סביבם. לכן המיקוד ברבעונים הקרובים עובר משורת ההכנסות בלישנסקי לחתימה על הסכם ריג'ס מפורט, השלמת מימון מגה אשדוד, משיכות מחשבון הליווי ומימושים או מימון מחדש לפני פירעונות האג"ח של 2027 ו 2028.

ההכנסות גדלו, המרווח נבלע במכירת יחידת המסחר

החברה היא יזמית נדל"ן קטנה שהפכה ביוני 2025 לחברת אגרות חוב לאחר הנפקת סדרה א' בהיקף 64 מיליון ש"ח. לכן המיקוד עובר לשלושה רכיבים: קצב הבנייה והשיווק בלישנסקי, נכסי המלונאות באשדוד שעדיין דורשים מימון ופיתוח, ולוח הפירעונות של האג"ח. זהו עסק נדל"ן יזמי ומניב, שבשלב הנוכחי מתפקד בעיקר כמנגנון מימון פרויקטלי: נכסים צריכים להתקדם, להימכר, לקבל ליווי בנקאי או להפוך לשכירות כדי לשרת את החוב.

ברבעון הראשון ההכנסות הסתכמו ב 6.3 מיליון ש"ח לעומת 4.1 מיליון ש"ח ברבעון המקביל על בסיס נתוני השוואה מתואמים. ההכנסות ממכירת מלאי משרדים וחניונים הסתכמו ב 5.4 מיליון ש"ח, ודמי השכירות ודמי הניהול הוסיפו 0.9 מיליון ש"ח. הנתון מצביע על התקדמות, אולם הרווח הגולמי ירד ל 0.3 מיליון ש"ח בלבד, לעומת 1.2 מיליון ש"ח ברבעון המקביל. ההסבר המרכזי מגיע מסיווג חשבונאי: יחידת מסחר בלישנסקי, בשטח של כ 180 מ"ר עם זכות שימוש ברחבה של כ 195 מ"ר, נמכרה אחרי שהוצגה קודם כנדל"ן להשקעה, והעלות שנכנסה לדוח היא השווי ההוגן במועד שינוי השימוש.

לכן, הדוח החשבונאי טרם מוכיח את איכות הרווח בפרויקט. מצד המכירות, לישנסקי מתקדם: שיעור השיווק ליום 31 במרץ 2026 עמד על 27%, ונחתמו במצטבר חוזים של כ 42.9 מיליון ש"ח למשרדים, 7.2 מיליון ש"ח למסחר, 3.9 מיליון ש"ח לחניות ו 0.4 מיליון ש"ח למחסנים. מצד ההשלמה, הפרויקט עדיין דורש מזומן: העלות שנותרה להשלמת החלק היזמי עומדת על כ 39.8 מיליון ש"ח, ומועד השלמת הבנייה הצפוי הוא יולי 2027.

ריג'ס משפרת את הנראות של לישנסקי רק אחרי הסכם מפורט

האירוע העסקי הבולט התרחש אחרי תאריך המאזן. אופק לישנסקי התקשרה ב 20 באפריל 2026 במזכר עקרונות עם ריג'ס מקבוצת IWG להפעלת מרכז חללי עבודה משותפים בשטח של כ 1,300 מ"ר וכ 30 חניות בפרויקט לישנסקי. החברה מעריכה שהפעלת המרכז תניב לה רווח תפעולי של כ 4 מיליון ש"ח מהשנה השנייה ואילך.

ההסכם מחבר את החלק המניב של לישנסקי לשוכר ומפעיל בעל פלטפורמה קיימת. ריג'ס מפעילה בישראל 20 חללי עבודה משותפים ומשתייכת לקבוצה בינלאומית שמפעילה יותר מ 3,000 חללים בעולם. עבור נכס משרדים ומסחר בהקמה, המהלך משפר את סיכויי ההפעלה ואת יכולת החברה להציג תזרים שכירות עתידי מול מממנים.

ההסכם עדיין לא סגור. מזכר העקרונות אינו מחייב משפטית וכפוף לחתימת הסכם מפורט. בנוסף, אופק לישנסקי תישא בעלויות ההתאמות והאבזור בהתאם למפרטי IWG. כלומר, המהלך שיכול להוסיף רווח תפעולי בעתיד גם דורש השקעה בשלב הביניים. אין כאן מזומן חתום שכבר מכסה חוב, אלא שיפור בהסתברות שהחלק המניב בלישנסקי יקבל שימוש מסחרי ברור יותר.

התנאי הזה משפיע על הטווח הקצר. אם המזכר יהפוך להסכם מפורט, לישנסקי יקבל עוגן תפעולי שיכול לתמוך במימון מחדש כנגד הנדל"ן המניב. אם ההסכם יתעכב או ידרוש התאמות יקרות יותר, הרווח התפעולי העתידי יישאר יעד ולא מקור מזומן זמין.

פירעונות האג"ח נשענים על שנת 2027 עמוסה במימון ומימושים

תזרים המזומנים החזוי הוא הסעיף המרכזי בדוח. רואי החשבון הפנו את תשומת הלב למצב הכספי, לתוכניות החברה, למקורות המימון המתוכננים ולאי הוודאות הכרוכה בכך. החברה מציגה גירעון בהון החוזר של כ 1.4 מיליון ש"ח ליום 31 במרץ 2026 וגירעון של כ 24 מיליון ש"ח בהון החוזר לתקופה של 12 חודשים.

מצב הנזילות מראה שהתזרים מפעילות שוטפת אינו מספיק לבדו. ברבעון הראשון נרשם תזרים שלילי מפעילות שוטפת של 3.0 מיליון ש"ח, שימוש של 0.8 מיליון ש"ח בפעילות השקעה, ומנגד תזרים חיובי של 4.1 מיליון ש"ח מפעילות מימון. הקופה בסוף מרץ עמדה על 1.2 מיליון ש"ח בלבד. אין כאן כשל מיידי, מפני שהחברה מציגה מקורות צפויים ומסגרות. המשקל עובר מהפעילות השוטפת לביצוע של עסקאות מימון ומימושים.

בשנת 2026 התזרים החזוי נשען בין היתר על 11 מיליון ש"ח מהלוואות ליווי במגה אשדוד, 9.7 מיליון ש"ח ממשיכה מחשבון הליווי של לישנסקי ו 12 מיליון ש"ח ממסגרת אשראי מגוף חוץ בנקאי. ביום 31 במאי 2026 החברה קיבלה הסכמות מתאגידים פיננסיים למסגרות אשראי בסך כולל של 12 מיליון ש"ח, וזה אירוע שמחזק את תחזית 2026.

בשנת 2027 התמונה רחבה ומורכבת יותר. המקורות החזויים כוללים 33 מיליון ש"ח מהלוואות ליווי במגה אשדוד, 26 מיליון ש"ח ממשיכות לישנסקי, 10 מיליון ש"ח ממענק משרד התיירות או הלוואת גישור, 23 מיליון ש"ח ממכירת 50% מנכס גלי הים לאחר אישור תב"ע, 12.9 מיליון ש"ח ממימון בנקאי כנגד החלק שיישאר בגלי הים, 26 מיליון ש"ח ממימון כנגד הנדל"ן המניב בלישנסקי ו 15 מיליון ש"ח מרווח נטו ממכירת זכויות נוספות בלישנסקי. מול זה עומדים תשלומי ריבית של 12.7 מיליון ש"ח, פירעונות למממנים, עלויות בנייה באשדוד של 33 מיליון ש"ח ופירעון קרן אג"ח של 32 מיליון ש"ח.

החברה אינה קרובה להפרת אמות המידה הפיננסיות ברבעון הנוכחי. ההון העצמי עמד על כ 39 מיליון ש"ח מול רף של 25 מיליון ש"ח, יחס הבטוחה לחוב עמד על כ 116% מול רף של 100%, ויחס ההון למאזן עמד על כ 19% מול רף של 13%. באג"ח לא קיים דירוג, והבטוחה המרכזית היא חשבון משועבד ושעבוד עודפי פרויקט לישנסקי. לכן המוקד עובר מעמידה פורמלית באמות המידה לקצב שבו העודפים, המימון והמימושים יהפכו למזומן לפני מועדי הפירעון.

החתימות והמימון יקבעו אם לישנסקי יהפוך למזומן

ברבעון הראשון יש לאופק נקודות תמיכה, ומצב האשראי עדיין תלוי בביצוע. לישנסקי מתקדם, נחתם מזכר עם ריג'ס, מסגרות אשראי של 12 מיליון ש"ח התקבלו אחרי תאריך המאזן והחברה עומדת בהתניות האג"ח. במקביל, הרווח הגולמי הנמוך, התזרים השוטף השלילי, ההפניה של רואי החשבון והתחזית שמבוססת על כמה מקורות עתידיים מראים שהחברה נמצאת בשנת מעבר מימונית.

תמונת המצב הנוכחית זהירה: הנכס העיקרי מתקדם, ובעלי החוב צריכים לראות את ההתקדמות הופכת למקורות נזילים. שלושה גורמים יכריעו את הרבעונים הקרובים. הראשון הוא חתימת הסכם מפורט עם ריג'ס והבנה טובה יותר של עלויות ההתאמה. השני הוא השלמת ליווי מגה אשדוד בתנאים שמאפשרים לבנות בלי לשאוב מזומן נוסף מהחברה האם. השלישי הוא הוכחה שמקורות 2027, בעיקר משיכות לישנסקי, מימוש או מימון גלי הים ומימון מחדש כנגד הנדל"ן המניב, מתקדמים לפני פירעון הקרן של האג"ח. עד שהמקורות האלה יתקדמו, הרווח התפעולי העתידי מריג'ס יישאר יעד עסקי שאינו מכסה לבדו את לוח הסילוקין.