תקרת מכירת המשכנתאות מגבילה את רווחי פינוי ההון בבנק ירושלים

יצוא כבר קיבלה ברבעון הראשון את ההוכחה שרווח ומזומן יכולים לעלות מבנק ירושלים אל קומת ההחזקות, אך כעת החסם הכמותי מגביל את המנגנון הזה. בנק ירושלים מכר בפברואר 2026 כ 90% מתיק משכנתאות של כ 680 מיליון ש"ח, הכיר ברווח לפני מס של 37.5 מיליון ש"ח, ושמר לעצמו 10% מהתיק לצד דמי ניהול ותפעול. זהו מהלך של פינוי הון, לא רק שורת רווח. מיד אחרי העסקה הבנק כבר עמד על כ 24% מכירת תיקי משכנתאות מול תקרה מאושרת של 25%, ועל כ 33% כולל סינדיקציה מול תקרה של 35%. המשמעות היא שהכלי שהגדיל את הרווח ברבעון הראשון כמעט מיצה את מרווח הפעולה המאושר שלו. גם איכות התיק שנמכר חשובה: 87.5% מתיק המשכנתאות שנמכר נמצא בשיעור מימון של עד 60%, לעומת 62.6% בתיק שנשאר במאזן הבנק. לכן השלב הבא תלוי ביכולת של הבנק להגדיל את המכנה, לקבל מרווח פעולה רחב יותר, או לייצר הכנסה חוזרת מדמי ניהול בלי להשאיר במאזן תיק משכנתאות פחות שמרני.

תקרת המכירה הופכת את רווח הרבעון לפחות ניתן לשכפול

הניתוח הקודם על מכירת תיקי האשראי הראה שמדובר במודל אסטרטגי ולא באירוע חד פעמי. הרבעון הראשון של 2026 מאשר זאת: הבנק מכר תיק, שמר על תפקיד היזם והמנהל, השאיר 10% מהזכויות והחובות אצלו, והמשיך לתפעל את חלק הרוכש בתמורה לדמי ניהול. זו הדרך שבה בנק קטן יחסית יכול להפוך מאזן מוגבל לפלטפורמה שמייצרת אשראי, מוכרת חלק מהסיכון וממשיכה להרוויח משירותי ניהול.

התקרה היא זו שמקשה על שכפול הרווח הרבעוני. ההוראה הרגולטורית הרגילה קובעת עקרונות שמונעים בחירה סלקטיבית של ההלוואות, מחייבים את הבנק לשמור לפחות 10% מכל הלוואה בעסקת מכירה, ומגבילים את שיעור ההלוואות לדיור שנמכרות או מועמדות עם גוף מוסדי. לבנק יש אישור רחב יותר מבנק ישראל: עד 35% מתיק המשכנתאות המנוהל כאשר כוללים סינדיקציה, ובכל מקרה עד 25% מכירה ללא סינדיקציה. נכון ל 31 במרץ 2026, הבנק כמעט הגיע לשתי התקרות.

הדוחות אינם מציגים את יתרת הקיבולת למכירה בשקלים, ולכן לא ניתן לבנות חישוב עצמאי של עודף התקרה. עצם הקרבה באחוזים מספיקה כדי להעיד על איכות הרווח הרבעוני.

הבנק יכול להגדיל את המכנה דרך העמדת משכנתאות חדשות, ועסקת הסינדיקציה שנחתמה בשנת 2024 עדיין מייצרת נפח. ברבעון הראשון הועמדו במסגרתה הלוואות משותפות לדיור של כ 235.3 מיליון ש"ח, והיתרה שהועמדה במסגרת ההסכם עמדה בסוף מרץ על כ 1.16 מיליארד ש"ח. העסקה הגדולה של פברואר האיצה את ניצול האישור הקיים. רווח של 37.5 מיליון ש"ח לפני מס אינו בסיס רבעוני שניתן להשליך ממנו קדימה בלי לדעת כמה תיקים מאושרים נותרו למכירה.

התיק שנמכר שמרני יותר מהתיק שנשאר במאזן

התקרה הכמותית אינה המגבלה היחידה. טבלת מאפייני תיק המשכנתאות שנמכר מראה שהתיק היוצא איכותי יותר לפי שיעור המימון ביחס לשווי הנכס (LTV). בתיק שנמכר, 50.0% מההלוואות נמצאות בשיעור מימון עד 45% ועוד 37.5% בטווח 45% עד 60%. בתיק המשכנתאות שנשאר במאזן, שני הטווחים האלה מהווים יחד 62.6% בלבד. בטווחים שמעל 60%, החלק בתיק שנמכר הוא 12.6%, מול 37.4% מהתיק שנשאר.

הפער הזה אינו מעיד בהכרח שהתיק שנותר חלש. הבנק עצמו מסביר שהמכירות מגדילות את שיעור המימון הממוצע שנותר במאזן בגלל מגבלות הרוכשים על קניית הלוואות עם LTV גבוה מ 60%, ומדגיש ששיעור המימון הממוצע נותר נמוך יחסית לאור מדיניות החיתום. הוא גם מציין שלמכירות הייתה השפעה חיובית על הרווחיות ולא השפעה שלילית מהותית על הכנסות הריבית נטו.

ההסבר הזה סביר. פינוי הון אינו בהכרח הרעה באיכות האשראי, במיוחד כאשר הבנק שומר חלק מהתיק באותה דרגת קדימות וממשיך לתפעל את ההלוואות. המשקיעים יצטרכו לבחון את התמהיל הבא, לא רק את הרווח הבא. אם המכירות הבאות ימשיכו להוציא החוצה בעיקר משכנתאות בשיעור מימון נמוך, הבנק יידרש להוכיח שהאשראי שנשאר במאזן אינו מייצר יותר לחץ אשראי או שחיקה במרווח לאורך זמן.

ליצוא זה משנה דרך הדיבידנד, לא דרך כותרת הרווח

לבעלי המניות של החברה האם, מכירת התיק חשובה מפני שהיא יכולה לשפר רווח, הון ודיבידנד בבנק, אך היא אינה מעידה בהכרח על רווח חוזר. ברבעון הראשון הבנק הכיר ברווח גדול ממכירת תיק, והחברה האם נהנתה מדיבידנד שהעלה מזומן למעלה. ברבעונים הבאים, אותה שרשרת תדרוש הוכחה אחרת: עדכון של שיעור ניצול התקרות, הפרדה טובה יותר בין רווחי מכירה לבין דמי ניהול ותפעול חוזרים, והתייצבות באיכות התיק שנותר במאזן.

מודל פינוי ההון של הבנק עובד, והרבעון הראשון קירב אותו למגבלת הכמות שאושרה לו. הקרבה לתקרה אינה מבטלת את הערך של המודל, מפני שסינדיקציה, דמי ניהול וגידול טבעי בתיק עדיין יכולים להאריך את המסלול. אך היא משנה את אופן שקלול הרווח: עסקת פברואר היא הוכחת יכולת, לא הוכחה לכך שבכל רבעון אפשר לשחרר רווח דומה. השלב הבא תלוי במרווח הפעולה שיופיע בדיווח הבא, ובמה שיקרה ל LTV ולאיכות האשראי בתיק שנשאר.