ריט אזורים ליוי ברבעון הראשון: ה FFO כבר חיובי, המזומן עדיין תלוי במימון
ריט אזורים ליוי עברה ברבעון הראשון ל FFO חיובי גם לפי גישת הרשות, אבל השיפור נשען בין היתר על היוון עלויות מימון ועל שוק חוב שנותר נגיש. התיק המניב יציב, אך הרכישה באשדוד והפרויקטים בהקמה משאירים את 2026 כשנת הוכחה תזרימית.
הרבעון הראשון של ריט אזורים ליוי מצמצם חלק מהפער שסומן בניתוח השנתי הקודם: תיק ההשכרה כבר מייצר NOI יציב, וה FFO לפי הרשות עבר לרווח. זהו שינוי מהותי לעומת 2025, שבה ה FFO לפי גישת ההנהלה היה רחוק מאוד מהחישוב השמרני. אך קופת המזומנים עדיין נשחקת אחרי תשלומי ריבית, השקעות ופירעונות, ולכן החברה עדיין אינה מייצרת תזרים עצמאי שמכסה את כל צרכיה. השיפור בשורת הרווח נשען בחלקו על היוון עלויות מימון לפרויקטים בהקמה, בעוד ששוק החוב והארכת הלוואות ממשיכים להכתיב את קצב ההתקדמות. האתגר כעת הוא לא רק להגדיל את התיק, אלא לממן את ההתרחבות בלי לעורר מחדש לחץ נזילות. רכישת 50 הדירות באשדוד מעידה שההנהלה חוזרת ליזום עסקאות, אך המהלך גם דורש מזומן בטווח הקצר, עוד לפני שהפרויקטים הגדולים מתחילים להניב. לכן, הרבעונים הקרובים ייבחנו לפי ארבע נקודות מפתח: מסירת הדירות בפארק הים, התקדמות הפרויקטים בבן שמן וברובע הבינלאומי, השלמת המימון לעסקאות החדשות, והיכולת להציג תזרים מפעילות שוטפת שמכסה גם את הריבית וההשקעות.
העסק המניב כבר מחזיק את הדוח
ריט אזורים ליוי פועלת כקרן ריט לדיור להשכרה, אך כיום הפעילות שלה מפוצלת לשני שלבים שונים. החלק הראשון הוא התיק המניב הפעיל: 870 יחידות דיור, תפוסה של 98%, שווי הוגן של כ 2.08 מיליארד ש"ח ו NOI של 15.6 מיליון ש"ח ברבעון. החלק השני הוא צבר פרויקטים ועסקאות שטרם הגיעו לשלבי מסירה, אכלוס ומימון ארוך טווח.
בצד התפעולי, ההכנסות מדמי שכירות, החזקה וניהול נכסים הסתכמו ב 17.5 מיליון ש"ח, לעומת 16.4 מיליון ש"ח ברבעון המקביל. בהתאם, הרווח מהשכרת נכסים והפעלתם עלה ל 15.6 מיליון ש"ח, בהשוואה ל 14.7 מיליון ש"ח. הצמיחה אינה נובעת מזינוק חד בהכנסות מנכסים זהים. החברה מציינת כי ה NOI מנכסים זהים (ללא פרויקט אשקלון שאוכלס במהלך 2025) משקף עלייה מתונה של כ 1.4% בלבד לעומת התקופה המקבילה. כלומר, הפעילות המניבה יציבה, אך קפיצת המדרגה הבאה תלויה באכלוס פרויקטים חדשים, ולא רק בהעלאת שכר הדירה בנכסים הקיימים.
ההקשר הענפי חשוב כאן. בחברות נדל"ן מניב למגורים, מינוף, פרויקטים בהקמה ומיחזור חוב הם חלק בלתי נפרד מהמודל העסקי. לכן, עצם קיומו של חוב או של עבודות בנייה אינו מהווה חולשה בפני עצמו. ברבעון הנוכחי החברה עברה ל FFO חיובי, אף שצורכי ההשקעה שלה ממשיכים לגדול. זוהי נקודת פתיחה טובה יותר מזו של 2025, אך היא עדיין דורשת הוכחה לכך שהתיק המניב מסוגל לממן את ההתרחבות, ולא להישען רק על גיוסי הון וחוב.
ה FFO השתפר, אבל חלק מהשיפור מגיע מהחשבונאות של ההקמה
החברה רשמה רווח נקי של 12.1 מיליון ש"ח, לעומת הפסד של 18.5 מיליון ש"ח ברבעון המקביל. לכאורה, זהו שיפור חד. אך בחינה מעמיקה יותר מפרקת את השינוי לשני גורמים: הפעילות השוטפת אכן השתפרה, אך גם סעיפים שאינם תזרימיים דחפו את השורה התחתונה כלפי מעלה.
שערוך הנכסים תרם 3.9 מיליון ש"ח לרווח, לעומת ירידת שווי של 14.9 מיליון ש"ח ברבעון המקביל. במקביל, הוצאות המימון נטו הצטמצמו ל 3.8 מיליון ש"ח, בהשוואה ל 11.6 מיליון ש"ח ברבעון המקביל. הירידה נובעת בעיקר מהיוון עלויות מימון לפרויקטים שהקמתם החלה במהלך 2025. היוון זה אינו חריג חשבונאי, אלא טיפול מקובל בפרויקטים בהקמה. עם זאת, הוא משפיע על איכות הרווח: חלק מעלות המימון אינו נזקף כעת לדוח רווח והפסד, אלא מתווסף לעלות הנכסים במאזן.
דווקא תחשיב ה FFO מספק כאן איתות חיובי יותר מבעבר. ה FFO לפי הוראות רשות ניירות ערך הסתכם ב 6.45 מיליון ש"ח, לעומת תזרים שלילי של 6.91 מיליון ש"ח ברבעון המקביל. במקביל, ה FFO לפי גישת ההנהלה עמד על 6.5 מיליון ש"ח. הפער הגדול בין שתי הגישות, שאפיין את שנת 2025, כמעט נסגר ברבעון הנוכחי. זהו שיפור מהותי, משום שהנתון החיובי כבר אינו נשען על התאמות הנהלה אגרסיביות. ועדיין, אי אפשר לבחון את ה FFO במנותק ממצב המזומנים, כל עוד תשלומי הריבית וההשקעות בפרויקטים נותרים גבוהים.
גם הפיצוי בגין פרויקט פארק הים דורש התייחסות נפרדת. החברה רשמה ברבעון הכנסה של כ 1.8 מיליון ש"ח כחלק יחסי מהפיצוי על איחור במסירת 98 הדירות בבת ים, זאת לאחר שרכשה 11 יחידות נוספות והסדירה מועד מסירה חדש. עם זאת, בתחשיב ה FFO הכנסה זו מנוטרלת תחת סעיף הוצאות אחרות נטו. לכן, הפיצוי אומנם משפיע על שווי הנכסים השוטפים ועל כדאיות הפרויקט, אך הוא אינו הגורם המרכזי למעבר ל FFO חיובי.
המימון קונה זמן, הצמיחה עדיין דורשת עוד מקורות
מצב הנזילות אחרי כל שימושי המזומן מורכב יותר משורת הרווח. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת עמד על 12.9 מיליון ש"ח, אך תשלומי הריבית במזומן הסתכמו ב 13.4 מיליון ש"ח. במקביל, החברה השקיעה 38 מיליון ש"ח בנדל"ן להשקעה, בפרויקטים בהקמה ובקרקעות, ורשמה תקבולים של 12.8 מיליון ש"ח ממכירת נדל"ן להשקעה באשקלון. לאחר הנפקת סדרה ד' (112.7 מיליון ש"ח נטו), פירעון אשראי לזמן קצר (95.4 מיליון ש"ח) ותשלומי קרן וריבית נוספים, יתרת המזומנים ירדה מ 86.8 מיליון ש"ח בתחילת הרבעון ל 74.1 מיליון ש"ח בסופו.
נתונים אלה אינם מעידים על מצוקה תפעולית, אך הם גם לא משקפים גמישות תזרימית גבוהה. הגירעון בהון החוזר המאוחד הצטמצם לכ 155 מיליון ש"ח, לעומת כ 205 מיליון ש"ח בסוף 2025 – שיפור משמעותי. עם זאת, הגירעון עדיין נובע בעיקר מהלוואות בסך כ 191 מיליון ש"ח לרכישת קרקעות ונכסים, המסווגות כהתחייבויות שוטפות. מתוך סכום זה, הלוואה של כ 95 מיליון ש"ח למימון קרקע ברובע הבינלאומי הגיעה לפירעון במאי 2026 ונמצאת בתהליך הארכה לשנה נוספת, והלוואה של כ 96 מיליון ש"ח למימון קרקע בפארק חורשות הוארכה עד ינואר 2027.
הגישה לשוק החוב סייעה לחברה ברבעון החולף. סדרה ד' הונפקה בינואר בהיקף של 114 מיליון ש"ח ע.נ., בריבית שנתית צמודה של 2.59%, כשהיא מגובה בשעבוד על 100 דירות באשקלון ועומדת לפירעון בתשלום אחד בדצמבר 2028. באפריל הרחיבה החברה סדרה נוספת וגייסה כ 83.2 מיליון ש"ח ברוטו. מהלכים אלה מסבירים כיצד החברה עברה מהתמודדות עם לחצי נזילות קצרי טווח לחזרה ליזום עסקאות חדשות.
העסקה החדשה באשדוד ממחישה את האתגר הבא. בסוף מרץ 2026 חתמה החברה על הסכם לרכישת 50 דירות מאוכלסות בפרויקט 'וי טאווארס' באשדוד, סמוך לנכס קיים שלה, תמורת 107.5 מיליון ש"ח. כ 10% מהתמורה שולמו במעמד החתימה, והיתרה תשולם בתוך 90 יום. אף שאין חובה רגולטורית להקצות את הדירות לדיור להשכרה, החברה מתכוונת להשכיר אותן לתקופה של 20 שנה.
המהלך נראה הגיוני מבחינה אסטרטגית: זהו נכס מאוכלס, סמוך לפעילות קיימת, שמייצר הכנסה מהר יותר מקרקע או מפרויקט בשלבי ייזום. עם זאת, הדוח אינו מפרט יעד NOI לעסקה, והתשלום העיקרי יבוצע עוד לפני שהרכישה תוכיח את תרומתה התפעולית. לכן, העסקה באשדוד היא מבחן ליכולת של החברה לממן צמיחה, בדיוק בשלב שבו התזרים מפעילות שוטפת רק מתחיל לכסות את עלויות המימון.
מסקנות
הרבעון הראשון משפר את מצבה של ריט אזורים ליוי, אך אינו פותר את כל האתגרים. תיק ההשכרה יציב, ה FFO לפי הרשות עבר לטריטוריה חיובית, ושוק החוב נותר נגיש לחברה. מנגד, חלק מהשיפור ברווח נובע מהיוון עלויות מימון ומשערוכים, בעוד שמצב הנזילות לאחר תשלומי ריבית, השקעות ופירעונות עדיין נשען על גיוסי חוב, מימושים והארכת הלוואות.
המשך שנת 2026 יעמוד בסימן מעבר לשלב הביצוע. פרויקט פארק הים אמור להגיע למסירה ביולי ולהתחיל לייצר NOI בפועל. הפרויקטים בבן שמן וברובע הבינלאומי יידרשו להציג התקדמות בבנייה ובחתימת הסכמי המימון ארוך הטווח. החברה תצטרך להשלים את עסקת אשדוד ולהציג נתוני שכירות שיצדיקו את ההשקעה. אם מהלכים אלה יתקדמו ללא הרעה מחודשת בהון החוזר, הרבעון הנוכחי ייזכר כנקודת המפנה שבה התיק עבר מהצפת ערך על הנייר לייצור מזומנים בפועל. אך אם יחולו עיכובים או שעלויות המימון יזנקו, השיפור ב FFO יישאר אומנם איתות חיובי, אך לא יהווה הוכחה מספקת לשינוי עמוק באיכות החברה.
גילוי נאות: הניתוח באתר תל אביב לעומק הוא תוכן מידע, מחקר ופרשנות כללית בלבד. הוא אינו מהווה ייעוץ השקעות, שיווק השקעות, המלצה או הצעה לקנות, למכור או להחזיק נייר ערך כלשהו, ואינו מותאם לצרכים או לנתונים של קורא מסוים.
הכותב, בעלי האתר או גורמים הקשורים אליהם עשויים להחזיק, לקנות, למכור או לבצע פעולות בניירות הערך או בנכסים פיננסיים הקשורים לחברות הנדונות, לפני או אחרי פרסום הניתוח, ללא הודעה מוקדמת וללא עדכון בדיעבד. אין לראות בפרסום הניתוח הצהרה בדבר קיומה או אי-קיומה של החזקה כלשהי.
ייתכנו טעויות, חוסרים או שינויי מידע לאחר מועד הפרסום. לפני קבלת החלטה יש לבדוק את הדיווחים הרשמיים ומקורות המידע המקוריים.