רנט איט ברבעון הראשון: השכירות משתפרת, אבל הצמיחה עדיין נשענת על הון חדש

רנט איט פתחה את 2026 עם רבעון שמחזק את הפעילות התפעולית, אבל עדיין לא פותר את צורכי המימון. הנכסים המניבים מציגים שיפור: שלושת הנכסים המהותיים מציגים תפוסה של 100%, דמי השכירות הממוצעים עלו בכל אחד מהם, וההפסד הרבעוני ירד ל 243 אלף ש"ח בלבד לעומת 2.5 מיליון ש"ח ברבעון המקביל. זהו שינוי כיוון לחברה שעד כה התקשתה לתרגם את ה NOI לרווח ולתזרים. עם זאת, הגידול בקופה לא נבע מהנכסים עצמם, אלא מהקצאת מניות למגדל ומקצב השקעה איטי בפרויקט בנתניה. לכן, 2026 מסתמנת כשנת מבחן ולא כשנת קציר: נתניה צריכה להפוך לנכס מניב בלי חריגה תקציבית, אשדוד צריכה להיסגר בלי לדלל את בעלי המניות באופן אגרסיבי, וה NOI צריך להמשיך לגדול מהר יותר מהוצאות המימון ודמי הניהול. הדוח מספק איתות חיובי, אך עדיין לא מוכיח שהשיפור בנכסים מתורגם לערך עבור בעלי המניות.

הכרות עם החברה

רנט איט היא קרן ריט למגורים בישראל. המודל העסקי פשוט לכאורה: להחזיק דירות להשכרה ארוכת טווח, ליהנות מתפוסה גבוהה ומהצמדה של דמי שכירות, ולחלק לאורך זמן את התזרים שנותר אחרי תחזוקה, מימון ודמי ניהול. בפועל, החברה ממונפת, מנוהלת חיצונית, וחלק גדול מהערך שלה תלוי בהשלמת פרויקטים ובהזרמת הון נוסף.

הפורטפוליו הקיים כבר מניב תוצאות בשטח. כרמיאל, קריית גת ומודיעין הם שלושת הנכסים המניבים המהותיים, ונתניה היא הנכס המהותי בהקמה. ברבעון הראשון של 2026 שלושת הנכסים המניבים עמדו בתפוסה מלאה, ובשלושתם עלו דמי השכירות הממוצעים ביחס לסוף 2025. הביקוש לשכירות יציב, והכנסות השכירות צומחות בקצב מהיר יותר מברבעון המקביל.

צוואר הבקבוק נמצא במבנה ההון. החברה נסחרת בשווי שוק של כ 343 מיליון ש"ח, מתחת להון העצמי שעומד על 372.2 מיליון ש"ח. השוק עדיין לא מתמחר את הנכסים בפרמיה. הסיבה אינה רק סביבת הריבית, אלא נתונים בשטח: החוב הפיננסי גבוה ורובו צמוד למדד, דמי הניהול החיצוניים נוגסים ברווח התפעולי, והפרויקטים בנתניה ובאשדוד דורשים השקעות הון לפני שייצרו תזרים.

בסוף 2025 השאלה המרכזית הייתה האם הפעילות המניבה תצליח לייצר רווח אחרי הוצאות המימון והניהול. הרבעון הראשון מספק תשובה חלקית: הפעילות התפעולית אכן השתפרה, אך מבנה ההון טרם עמד למבחן תחת עומס השקעות מלא.

הרבעון מאשר שהנכסים עובדים, אבל לא פותר את התזרים

תוצאות הרבעון הראשון מציגות שיפור ברור. ההכנסות מדמי שכירות ודמי ניהול עלו ל 6.256 מיליון ש"ח, עלייה של 15.3%, והרווח מהשכרת נכסים והפעלתם עלה ל 5.419 מיליון ש"ח, עלייה של 10.7%. ההוצאות התפעוליות של הנכסים עלו מהר יותר מההכנסות, ולכן שיעור הרווח מהשכרה ירד, אבל הרווח התפעולי עדיין עלה ל 3.274 מיליון ש"ח. הוצאות המימון נטו ירדו ב 32.6% ל 3.518 מיליון ש"ח, וההפסד התכווץ בכ 90% ל 243 אלף ש"ח. החברה מתקרבת לאיזון בשורה התחתונה, אך עדיין לא רושמת רווח נקי.

הנכס המרכזי שדחף את התוצאות הוא הפרויקט במודיעין. ה NOI ממודיעין הסתכם ב 2.576 מיליון ש"ח, לעומת 3.829 מיליון ש"ח בכל שנת 2025, שכן הנכס החל להניב באופן מלא רק במהלך השנה החולפת. גם בכרמיאל ובקריית גת נרשם שיפור בדמי השכירות הממוצעים ובשיעור התשואה בפועל. השיפור אינו נובע משערוכים חשבונאיים, שכן ברבעון לא נרשמו רווחי שווי הוגן בנכסים אלה.

הקושי הוא שהפורטפוליו עדיין לא מייצר מספיק עודפים אחרי הוצאות המטה והמימון. דמי הניהול לחברת הניהול הסתכמו ב 1.227 מיליון ש"ח, ועוד 189 אלף ש"ח נרשמו כתשלום מבוסס מניות לחברת הניהול. יחד, זו עלות של 1.416 מיליון ש"ח ברבעון, כ 26% מהרווח מהשכרת נכסים והפעלתם. העומס פחת ביחס לרבעון המקביל, אך הוא עדיין מסביר מדוע העלייה ב NOI לא מתורגמת במלואה לשורת הרווח.

המזומן גדל בעיקר מהקצאת מגדל

מצב הנזילות השתפר משמעותית בסוף מרץ 2026. יתרת המזומנים ושווי המזומנים עלתה ל 74.849 מיליון ש"ח, ועוד 1.027 מיליון ש"ח הופיעו כפיקדונות לזמן קצר. ההון העצמי עלה ל 372.2 מיליון ש"ח, וההון החוזר הפך לחיובי בהיקף של כ 65 מיליון ש"ח, לעומת הון חוזר שלילי של כ 171 מיליון ש"ח ברבעון המקביל.

עם זאת, יש להפריד בין מזומן שנבע מהפעילות השוטפת לבין הון חיצוני שהוזרם לחברה. התזרים מפעילות שוטפת הסתכם ב 824 אלף ש"ח בלבד, לאחר תשלום ריבית של 2.707 מיליון ש"ח. ההשקעה בנדל"ן הסתכמה ב 1.217 מיליון ש"ח בלבד, ובמקביל שוחררו פיקדונות של 3.872 מיליון ש"ח. עיקר הגידול בקופה נבע מהקצאת המניות למגדל, שהזרימה 38.953 מיליון ש"ח נטו.

מגדל רכשה ברבעון 5.934 מיליון מניות תמורת כ 39.9 מיליון ש"ח, לפי מחיר של כ 6.72 ש"ח למניה. בסוף מרץ החזיקה מגדל כ 16.74% מהון החברה. המהלך מחזק את מבנה ההון ומכניס גוף מוסדי משמעותי לקראת שנת השקעות אינטנסיבית. במקביל, הוא ממחיש שהחברה עדיין תלויה בהון חיצוני כדי לצמוח, ואינה יכולה להישען רק על התזרים מהנכסים הקיימים.

החוב נותר משקולת מרכזית. סך ההתחייבויות הפיננסיות שאינן שוטפות הסתכם בכ 535.9 מיליון ש"ח, מול מזומן ופיקדונות קצרים של כ 75.9 מיליון ש"ח. החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות של שתי סדרות האג"ח, עם הון עצמי של כ 372 מיליון ש"ח ויחס הון למאזן של כ 40%, אבל קריית גת כבר מציגה יחס חוב לשווי נכס של כ 69% מול תקרה של 70%. אמנם לא מדובר בהפרה, והנתון לבדו אינו מעיד על מצוקת נזילות מיידית, אך הוא ממחיש שמרווחי הביטחון אינם אחידים בכל שכבות האשראי.

נתניה ואשדוד עדיין קובעות את 2026

הפרויקט בנתניה הוא מבחן הביצוע המרכזי לשנה הקרובה. העלות המצטברת בפרויקט עלתה ברבעון מ 172.8 מיליון ש"ח ל 174.2 מיליון ש"ח בלבד, ושיעור ההשלמה התקציבי עלה מ 79.5% ל 79.8%. מועד ההשלמה הצפוי נשאר 31 בדצמבר 2026, ועלות ההשקעה שטרם הושקעה נשארה 42 מיליון ש"ח. כלומר, הרבעון לא קירב משמעותית את הפרויקט לשלב ההנבה.

סביבת המאקרו עלולה להקשות על ההשלמה. מדד תשומות הבנייה עלה ב 5% בשנת 2025, וברבעון הראשון של 2026 ועד מועד הדוח נרשמה עלייה של כ 1.6%. החברה מציינת כי התייקרות זו עלולה להוביל לחריגה מהתקציב המתוכנן בנתניה ולהכביד על צורכי המימון. זהו נתון קריטי: נתניה אמורה להיות מנוע ה NOI הבא, אך בינתיים עלויות ההקמה עלולות לשחוק חלק מההון שגויס.

הפרויקט באשדוד מציג מורכבות מסוג אחר. ב 25 במרץ 2026 הוארך המועד להתקיימות התנאים המתלים בעסקת רכישת הזכויות עד 1 ביוני 2026, וב 12 במאי 2026 סוכם, בכפוף להשלמת העסקה, על ביטול הסכם ההשקעה המקורי ותיקון הסכם הלוואת המוכר. המוכרת יכולה להשקיע את סכום ההלוואה בהנפקה לציבור לפי תנאי ההנפקה. אם היא לא תשקיע את מלוא יתרת הקרן, לחברה תהיה זכות לחייב אותה להשקיע את היתרה בהנפקה פרטית עד 31 במאי 2027, במחיר למניה שיישא הנחה של 30% מול מחיר הנגזר מההון העצמי של החברה.

למנגנון הזה יש השלכות כלכליות ברורות. הוא אמנם מאפשר להשלים את העסקה ללא הוצאת מזומן מיידית, אך הוא דוחה את עלות ההון ועלול לדלל את בעלי המניות הקיימים בתנאים נחותים. אשדוד נותרה מנוע צמיחה פוטנציאלי, אך כרגע היא פרויקט שתנאי המימון וההון שלו טרם נקבעו סופית, ולא נכס מניב.

במקביל, במודיעין נרשמה התקדמות משפטית חשובה: הזכויות בנכס נרשמו על שם החברה במאי 2026 ונרשמה משכנתא לטובת נאמן מחזיקי אג"ח ב'. הרישום מקטין את הסיכון למחזיקי האג"ח, אך אינו משנה את שאלת המפתח: באיזה קצב יצליח הפורטפוליו לייצר תזרים פנוי לאחר שירות החוב, השפעות המדד ודמי הניהול.

מסקנות

הרבעון הראשון של 2026 מחזק את המגמה החיובית: רנט איט כבר אינה רק חברה עם תוכניות על הנייר. היא מפעילה נכסים בתפוסה מלאה, מעלה את דמי השכירות ומצמצמת את ההפסד כמעט לאפס. זהו נתון שהשוק צפוי לתמחר בחיוב, במיוחד אם הפרויקט במודיעין ימשיך לייצר NOI בקצב הנוכחי.

עם זאת, הדרך להצפת ערך לבעלי המניות עדיין ארוכה. הגידול בקופה נשען על גיוס הון, ולא על עודפים תזרימיים מהנכסים. ההשקעה בנתניה התקדמה באיטיות למרות יעד ההשלמה בסוף 2026, ובאשדוד גובש מנגנון שעלול להמיר את הלוואת המוכר להון בהנחה עמוקה. הפורטפוליו המניב אכן משתפר, אך 2026 מסתמנת כשנת מבחן ליכולת המימון והביצוע של החברה. כדי לבסס את שינוי הכיוון, החברה תידרש להציג ברבעונים הקרובים התקדמות בנתניה ללא חריגות תקציב, השלמת העסקה באשדוד בתנאי מימון סבירים, ותזרים שוטף חיובי גם תחת עומס ההשקעות. מנגד, עיכובים בנתניה, התייקרות בעלויות ההקמה או דילול אגרסיבי באשדוד יעיבו על התוצאות.