פרשקובסקי גרופ: הקרקע בראשל"צ וכמה מהשווי באמת ניתן למימוש

הקרקע בראשל"צ היא הסיבה המרכזית לתפיחת המאזן, אך היא לא פתרה את בעיית הנזילות

במאמר הראשי הצגנו את התזה לפיה המאזן של פרשקובסקי צומח מהר יותר מהנזילות. ניתוח המשך זה מבודד את הרכיב שהשפיע על המאזן יותר מכל גורם אחר ב 2025, הקרקע בראשל"צ שנוספה בעקבות עסקת קלינגס, ומציב שאלה חדה: כמה מהשווי הזה חרג מהמסגרת החשבונאית והפך לערך בר-מימוש.

הממצא הראשון: עיקר הקפיצה ב 2025 לא נבע מעליית שווי שוטפת, אלא מהעברת נכס משפחתי לחברה הציבורית. עליית הערך שנרשמה בשנת 2025 עמדה על 5.706 מיליון ש"ח בלבד, בעוד עיקר השינוי נבע מצירוף הקרקע במסגרת המיזוג עם קלינגס.

הממצא השני: השווי, שעומד על 117.72 מיליון ש"ח, משקף קרקע פנויה שעדיין ממתינה לאישור הוועדה הארצית. זהו שווי תכנוני, לא שווי של פרויקט ממומן, משווק או מלווה.

הממצא השלישי: גם בתוך המאזן הערך לא נרשם באופן נקי. התחייבויות המסים הנדחים זינקו ל 49.4 מיליון ש"ח לעומת 24.1 מיליון ש"ח, בעיקר בגין מקרקעי ראשון לציון. במקביל, ההון העצמי גדל ב 73.9 מיליון ש"ח בעיקר בזכות עסקת קלינגס, ולא כתוצאה מתזרים מזומנים שנכנס לקופה.

הממצא הרביעי: הקרקע כבר רתומה לטובת מחזיקי האג"ח. נכון לסוף 2025 היא משועבדת בשעבוד ראשון וללא הגבלת סכום לנאמן סדרה א', כך שכרגע היא מחזקת בראש ובראשונה את כרית הבטוחות.

מה באמת נכנס לקופת החברה ב 2025

כדי להבין את התמחור בראשל"צ, יש לצלול תחילה למכניקת העסקה. קלינגס החזיקה בחלקה 510, שנרכשה מהחברה כבר בשנת 2021 תמורת 3.3 מיליון ש"ח. אריה פרשקובסקי החזיק בחלקה 507 הסמוכה, קרקע שנרכשה בשנות השבעים והוחזקה אצלו כנדל"ן להשקעה. במרץ 2025 נחתם הסכם המיזוג על דרך החלפת מניות, במאי התקבל אישור המס, וב 25 ביוני הועברו 100% ממניות קלינגס לחברה בתמורה להקצאת 253 מניות לאריה.

זוהי נקודה קריטית, שכן היא משנה את הפרשנות ל"קפיצה" של 2025. זו אינה רק השבחת שוק, אלא בראש ובראשונה שינוי מבני בתוך קבוצת השליטה. ברמת המאזן, הנדל"ן להשקעה עלה ל 242.1 מיליון ש"ח, בעיקר בזכות הכללת מקרקעי ראשון לציון בכ 112 מיליון ש"ח במסגרת המיזוג והאיחוד לראשונה, ובתוספת עדכון שווי של כ 5.7 מיליון ש"ח. מנגד, 50.8 מיליון ש"ח בגין נס ציונה נגרעו מסעיף הנדל"ן להשקעה והועברו לסעיף המלאי. לכן, גם הנטו במאזן מעיד על מהלך חשבונאי מורכב יותר מאשר "עוד 117.7 מיליון ש"ח של ערך חדש".

גם בשורת ההון התמונה דומה. ההון העצמי צמח ל 154.0 מיליון ש"ח, עלייה שנבעה בעיקר מצירוף קלינגס בהיקף של כ 73.9 מיליון ש"ח, בקיזוז הפסד התקופה. בדוח השינויים בהון, תרומה זו מסווגת כצירוף עסקים תחת שליטה משותפת. כלומר, השווי אכן נלכד במאזן ובהון, אך הוא לא נבע ממכירה, מהכנסת שותף או מתזרים מזומנים פנוי.

התרשים ממחיש היטב את ההפרדה בין שני סיפורים שונים. אמנם נרשמה עליית שווי אמיתית לאורך שלוש שנים, אך בשנת 2025 השינוי השנתי עצמו היה קטן יחסית לשווי שכבר הוכנס למאזן דרך המיזוג. לכן, בחינה שטחית של התוצאה הסופית עלולה להטעות ולייחס את כל הקפיצה ליצירת ערך חדשה בשנת 2025.

השווי של 117.7 מיליון ש"ח עדיין כלוא בשלב התכנון

הקרקע עצמה עדיין רחוקה מאוד מהשלב שבו ניתן להגדירה כערך נגיש. זו קרקע פנויה בשטח בלתי מסוים של 3,843 מ"ר בדרום ראשון לציון, בייעוד של נופש מטרופוליני. נכון לסוף 2025 הסתיים שלב ההתנגדויות לתמ"מ 43/21/3, והחברה ממתינה להתכנסות הוועדה הארצית כדי לאשר את שינוי הייעוד מאזור מטרופוליני לאזור פיתוח עירוני. רק לאחר אישור התמ"מ ניתן יהיה להגיש לוועדות המקומית והמחוזית תוכניות לזכויות בנייה למגורים ולמסחר.

כלומר, השווי של 117.72 מיליון ש"ח אינו משקף פרויקט עם היתר, וגם לא קרקע עם ליווי בנקאי. בביאור הנכס מצוין במפורש כי אין לו שימוש ביניים מהותי, טרם הובטחו מקורות מימון להקמת הפרויקט, ולא מוצגת השקעה כספית הנדרשת להשלמתו. זוהי נקודה קריטית. אפשר לתמחר את הפוטנציאל, אך עדיין לא ניתן להצביע על נתיב המימוש שלו.

המורכבות אינה מסתיימת כאן. הזכויות שהחברה מחזיקה אינן מגרש קטן ומוכן לבנייה, אלא חלק יחסי מתוך מעטפת תכנונית רחבה בהרבה: 3.98% מחלקה 507 (מתוך כ 99.5 אלף מ"ר) ו 5.47% מחלקה 510 (מתוך כ 81.5 אלף מ"ר). גם מודל השומה משקף מציאות זו. הוא נשען על 191 יחידות דיור ו 383 מ"ר מסחר בחלקה של החברה, על שווי קרקע ממוצע של 1.47 מיליון ש"ח ליחידת מגורים, ועל קיצור תקופת האישור ל 30 חודשים (לעומת 30 עד 32 חודשים בשנה הקודמת). במקביל, שיעור ההיוון על עלויות ההקמה ירד מ 8% ל 6%.

זו בדיוק הסיבה לכך שניתוח הרגישות חשוב יותר משורת הכותרת. עליית הערך ב 2025 הסתכמה ב 5.706 מיליון ש"ח. ואולם, על פי ניתוח הרגישות, דחייה של ארבע שנים נוספות באישור התב"ע תגלח מהשווי 24.475 מיליון ש"ח, וירידה של 10% בצפיפות הבנייה תפחית אותו ב 9.966 מיליון ש"ח.

המשמעות ברורה: בשנת 2025 השווי בראשל"צ אכן רשם התקדמות, אך הוא עדיין נתון לטווח רגישות שגדול מההשבחה שנרשמה השנה. לפיכך, זהו נכס מהותי, אך טרם ניתן להתייחס אליו כאל ערך מגובש וודאי.

כמה מהשווי באמת נגיש

ניתוח הערך בראשון לציון מחייב הפרדה בין ארבע שכבות שונות.

מכאן נגזרת התשובה לשאלה שבכותרת. שגוי להתייחס ל 117.7 מיליון ש"ח כאל סכום נגיש. מה שנגיש כעת הוא בעיקר האפקט המאזני: גידול בנדל"ן להשקעה, תוספת להון העצמי, ועיבוי הבטוחות כלפי שוק החוב. מה שעדיין אינו נגיש הוא השכבה המעניינת ביותר את בעלי המניות: ערך שניתן לממן, לקדם, ובסופו של דבר למשוך או לממש.

גם תנאי המאקרו מקשים על קיצורי דרך. הסביבה העסקית מתאפיינת בהקשחת תנאי האשראי הבנקאי, התארכות תהליכי קבלת הליווי, דרישה לחיתום מלא, ומגבלות (עד סוף 2026) על מבצעי מימון אגרסיביים (10/90 ו 20/80) ועל הלוואות בולט או בלון. עובדה זו קריטית במיוחד במקרה דנן, שכן הפרויקט בראשון לציון עדיין נמצא לפני שלב ההיתר והמימון. כלומר, גם אם הקרקע מציפה שווי על הנייר, הדרך להפיכתה לפרויקט בר-מימון ושיווק הפכה למאתגרת יותר.

לסיכום ביניים, לקרקע בראשון לציון יש כיום שלושה שימושים מוכחים: היא משביחה את הנדל"ן להשקעה, מעבה את ההון העצמי, ומשרתת את חבילת הבטוחות. אך נותר לה שימוש אחד שטרם הוכח: היכולת לשחרר מזומנים לחברה בטווח זמן סביר.

מסקנה

הקרקע בראשל"צ אכן יצרה לפרשקובסקי ערך כלכלי אמיתי, וזו אינה אשליה חשבונאית. עם זאת, נכון לסוף 2025, ערך זה כלוא בעיקר בשלוש שכבות: שווי שמאי, הון חשבונאי, ובטוחה למחזיקי האג"ח. הוא טרם הבשיל לנתיב נזילות מוכח.

המסקנה ברורה: אם השאלה היא כמה מהשווי באמת נגיש, התשובה כרגע היא שלילית בעיקרה. אלו אינם 117.7 מיליון ש"ח של הון חופשי. זהו נכס מהותי שעדיין ממתין לאישור תכנוני סופי, ללא מסלול מימון ברור, החשוף לרגישות גבוהה להנחות התכנון, ונושא שעבוד ראשון שמציב את שוק החוב לפני בעלי המניות בסדר הנשייה. כדי לשנות תמונה זו, לא די בעוד שורת שערוך בדוחות; נדרש אישור תכנוני, התוויית מסלול מימון, ומעבר משווי תיאורטי למתווה מימוש ממשי.