ישראל קנדה מלונות נכנסת לגרמניה עם רכישת 1,500 חדרים מכינוס נכסים ופרויקט בינוי בברלין

ישראל קנדה מלונות מדווחת על כניסה מהירה לגרמניה דרך שתי עסקאות שונות: רכישת פעילות של חמישה מלונות פעילים עם 1,179 חדרים תמורת כ 15.8 מיליון אירו, ורכישת נכס מלונאי בברלין עם 316 חדרים קיימים ותוספת זכויות לכ 60 חדרים נוספים, בתמורה של כ 50 מיליון אירו. יחד, החברה מציגה כ 1,500 חדרים וכ 70 מיליון אירו של רכישות. המחיר משקף את מצב הנכסים: חמשת המלונות נרכשים מתוך הליכי חדלות פירעון וכפופים לאישור בית משפט לכל תאגיד בנפרד. הנכס בברלין דורש בינוי מחדש בעלות ראשונית מוערכת של כ 35 מיליון אירו, לצד חוב בנקאי קיים של כ 32 מיליון אירו ואפשרות למימון נוסף. יצירת הערך בעסקה תלויה ביכולת החברה לשקם נכסי distress (מצוקה פיננסית) ולהביא אותם לייצור תזרים חיובי.

שתי עסקאות, שני סוגי סיכון

החלק הראשון הוא רכישת זכויות בארבעה תאגידים גרמניים שנמצאים בהליכי חדלות פירעון ומפעילים חמישה מלונות. מדובר ב 1,179 חדרים בתמורה מצרפית של כ 15.8 מיליון אירו. כל עסקה עומדת בפני עצמה ואינה מותנית בהשלמת העסקאות האחרות.

החברה מדגישה כי כל אחד מהמלונות אינו מהותי בנפרד, אך הכניסה לשוק הגרמני מצדיקה דיווח מרוכז. זה ניסוח חשוב: האירוע מהותי דרך הצירוף, לא דרך מלון בודד.

החלק השני הוא מלון Excelsior לשעבר בברלין, נכס של 316 חדרים שמיועד לשיפוץ והקמה מחדש. החברה, יחד עם תאגיד בבעלות קיבוץ כפר גלעדי, צפויה להחזיק כ 98.8% מתאגיד המלון בחלקים שווים וכ 100% מהזכויות הכלכליות. התמורה היא כ 50 מיליון אירו, מתוכה כ 32 מיליון אירו דרך נטילת חוב בנקאי קיים ועוד כ 18 מיליון אירו במזומן. חלק החברה במזומן הוא כ 9 מיליון אירו.

המחיר לחדר נמוך כי העסקה מגיעה עם מורכבות תפעולית

בחמשת המלונות הפעילים, המחיר המצרפי של כ 15.8 מיליון אירו עבור 1,179 חדרים נראה חריג לטובה. אך הדיווח מסביר מדוע: המוכר נמצא בתנאי לחץ, העסקה נעשית דרך Insolvency Plans (תוכניות הסדר נושים), והיא כפופה לאישור בית משפט מוסמך בגרמניה ביחס לכל תאגיד מלון.

החברה אמורה לרכוש את התאגידים ללא חובות עבר שעילתן לפני מועד ההשלמה, ותקבל זכות לסיים הסכמים קיימים, כולל תפעול, זכיינות וספקים. אלה יתרונות משמעותיים, אך הם גם מעידים על עבודה תפעולית ומשפטית שצריך לבצע אחרי הרכישה.

נספח הדיווח מציג אומדן דמי שכירות שנתיים מרביים ראשוניים של כ 9.3 מיליון אירו לכלל המלונות. זה נתון קריטי, כי הוא מעביר את השאלה ממחיר קנייה למחויבות תפעולית. אם החברה תצליח לשפר ניהול, תפוסה ועלויות, מחיר הרכישה עשוי להיראות נמוך. אם השכירות וההסכמים יכבידו לפני שיפור תפעולי, המחיר הנמוך לבדו לא יספיק.

הנכס בברלין דורש השקעות בינוי ומימון מחדש

הנכס בברלין שונה. החברה רוכשת נכס שמיועד לשיפוץ והקמה מחדש, לצד פעילות קיימת שעדיין דורשת עבודה תפעולית. נכון למועד הדוח, קיימת הלוואה בנקאית של כ 32 מיליון אירו ואפשרות לקו אשראי נוסף של 38 מיליון אירו לצורך עבודות הבינוי והשיפוץ. החברה מעריכה כי עבודות הבינוי יימשכו כשנתיים ויעלו כ 35 מיליון אירו.

לכן התשואה בברלין תלויה יותר בביצוע נדל"ני: תקציב, זמן, היתר, חוב, קבלנים ותמהיל חדרים. אם התוכנית תתבצע נכון, החברה יכולה לקבל נכס משופץ במיקום מרכזי. אם העלויות יתנפחו או המימון יתייקר, התמורה הראשונית לא מספרת את כל הסיפור.

למה זה משנה לחברה

ישראל קנדה מלונות עברה בשנה האחרונה שינוי מהיר: מיזוג פעילות המלונות, גיוס אג"ח ראשון של כ 150 מיליון ש"ח, הקצאה פרטית להראל בכ 70 מיליון ש"ח, רכישת 50% מכפר גלעדי וגליליון, ורכישת מלון מידטאון ירושלים. הדיווח על גרמניה ממשיך את אותו קו: החברה בונה פלטפורמה מבוססת רכישות אגרסיביות.

הסיכון הוא קצב. ברבעון הראשון החברה הציגה הכנסות של כ 50 מיליון ש"ח ומאזן של כ 2.2 מיליארד ש"ח, לצד מזומנים ופיקדונות קצרים של כ 187 מיליון ש"ח סמוך לפרסום הדוח. מול זה, העסקאות החדשות דורשות מזומן, חוב, שיפוץ וניהול חוצה מדינות.

הצלחת המהלך תיבחן ביכולת הנהלת החברה להשלים את רכישת הנכסים במצוקה, לנהל את החוב הקיים ולהוציא לפועל את השקעות הבינוי, כדי להפוך את הפלטפורמה הגרמנית למקור רווח תזרימי.