סטארק פאוור כבר רכשה זכויות פיתוח, ישראל קנדה ואנלייט עדיין בשלב מזכר הבנות

סטארק פאוור פרסמה ב 12 ביוני שהשלימה את רכישת מלוא הזכויות ב Sagebrush Infrastructure Partners, פלטפורמת פיתוח אמריקאית של חוות שרתים ותחנות כוח, תמורת 50 מיליון דולר. ב 11 ביוני ישראל קנדה דיווחה על מזכר הבנות עם אנלייט אנרגיה לשיתוף פעולה בנכסי ישראל קנדה בתחומי חוות שרתים, אגירה, אנרגיה סולארית ואספקת חשמל. שני הדיווחים רוכבים על גל הביקוש הגובר לחשמל ולחוות שרתים, אך הם משקפים שלבים כלכליים שונים לחלוטין. בסטארק פאוור, התמורה כבר שולמה והחברה מחזיקה בפלטפורמה בעלת הספק מתוכנן של 5.55 GW IT (הספק חשמלי של מתקני המחשוב) ותחנות כוח מתוכננות בצמידות לחלק מהאתרים. בישראל קנדה ובאנלייט אנרגיה, לעומת זאת, עדיין אין אתר מוגדר, היקף השקעה, קיבולת אגירה, הסכם לקוח או מבנה מימון. ההבדל המרכזי טמון בשלב הפיתוח: רכישת זכויות פיתוח שמגדילה את ההשקעה במאזן של סטארק פאוור, מול מזכר הבנות שמגדיל את הסיכוי שנכסי נדל"ן ויכולות אנרגיה ישמשו לפרויקטים עתידיים אך טרם משפיע על התזרים. ההתקדמות העתידית תיקבע לפי חתימת חוזים, השגת אישורי חיבור לרשת, השלמת מימון והעברת הפרויקטים לשלב שבו ניתן לממש את הזכויות או להפעיל את הנכסים.

סטארק פאוור עברה מבדיקת עסקה לשליטה בזכויות פיתוח

הדיווח של סטארק פאוור משקף שינוי מהותי במצבה ולא רק הודעת כוונות, שכן העסקה כבר הושלמה. החברה הבת SunSpear Capital רכשה את מלוא זכויות הבעלות וההצבעה ב SAGE, לאחר שכל התנאים המתלים בהסכם התקיימו, כולל חתימת שלושת המייסדים על הסכמי העסקה חדשים עם חברת היעד. המהלך מסמן מעבר ממזכר הבנות וממשא ומתן שנחשפו במרץ, להסכם רכישה שנחתם בסוף מאי, ולשליטה מלאה שהושלמה ביוני.

הנכס שנרכש אינו חוות שרתים פעילה. SAGE מקדמת חמישה קמפוסים של חוות שרתים מסוג Hyperscale בארה"ב, בהיקף מצרפי של כ 5.55 GW IT. השלב הראשון בפורטפוליו, בהיקף של כ 1.55 GW IT, צפוי להערכת החברה להגיע בשנים 2027 עד 2029 לשלב Powered Land (אתר עם זכויות קרקע, היתרים ופתרון חשמל מגובש). לצד חלק מהאתרים מקודמות שלוש תחנות כוח מבוססות גז טבעי במודל Co-location (תחנת כוח בצמידות לאתר), בהיקף מצרפי של כ 1.55 GW. כלומר, סטארק פאוור רכשה מסלול פיתוח שמנסה לפתור מראש את בעיית החיבור לרשת החשמל, ולא פעילות שמניבה הכנסות קיימות.

הפרט שמחדד את המהלך הוא ההחלטה שלא להתקדם בהעברת הפרויקט Sagebrush 1 לצד שלישי על בסיס מכתב כוונות קודם, שהיה עשוי להניב תשלומים המבוססים על אבני דרך של כ 45 מיליון דולר והשתתפות ברווחים של עד כ 65 מיליון דולר נוספים. החברה מעדיפה להמשיך בפיתוח עצמאי, מתוך הערכה ששליטה ישירה עד להגעה לשלב Powered Land עשויה לייצר ערך גבוה יותר. זו החלטה שמגדילה את פוטנציאל האפסייד, אך גם מטילה על החברה את מלוא צורכי הפיתוח, המימון והסיכון עד לשלב המימוש.

המזכר של ישראל קנדה ואנלייט עדיין צריך להפוך לנכסים ותנאי השקעה

הדיווח של ישראל קנדה ואנלייט אנרגיה משקף שלב ראשוני בהרבה. הצדדים חתמו ב 10 ביוני על מזכר הבנות לקידום הסכם שיתוף פעולה אסטרטגי בנכסי ישראל קנדה. בתחום חוות השרתים, הצדדים יבחנו יחד ייזום והקמה של חוות שרתים בנכסים רלוונטיים שבשליטת ישראל קנדה, לפי בחירתה. בתחום האגירה והאנרגיה הסולארית, אנלייט אנרגיה תקבל זכות הצעה ראשונה לבחון פרויקטים קיימים ועתידיים, וכן זכות סירוב ראשונה לאספקת חשמל לצריכת נכסי ישראל קנדה, בתנאי שוק תחרותיים ובכפוף להתקשרויות קיימות.

המבנה העסקי המתוכנן מבוסס על הקמה של תאגידים משותפים, בבעלות שווה של הצדדים, לכל פרויקט. התאגיד המשותף אמור לשלם לישראל קנדה דמי שכירות עבור הנכסים, ותנאי רכישת החשמל מול אנלייט אנרגיה או חברות בנות שלה יעוגנו בהסכם מפורט. מזכר ההבנות מעניק לצדדים תקופת בלעדיות של 60 יום לניהול משא ומתן, עם אפשרות הארכה ב 30 ימים נוספים.

הפער המרכזי טמון בפרטים שטרם נקבעו. מזכר ההבנות אינו כולל רשימת נכסים מוגדרת, הספק מתוכנן, קיבולת אגירה, היקף השקעות הוניות, מתווה חלוקת המימון, זהות הלקוח לחוות השרתים או לוחות זמנים להקמה. גם אם ייחתם הסכם מפורט, הצדדים מבהירים כי ייתכנו שינויים מהותיים וכי המהלך כפוף לקבלת אישורים רגולטוריים ואחרים. בשלב זה, המזכר מהווה הצהרת כוונות בלבד המשלבת בין יזמית נדל"ן בעלת קרקעות לבין חברת אנרגיה מובילה, והוא עדיין רחוק מתזרים שניתן למדוד.

הזכות החשובה היא שילוב של קרקע, חשמל ואגירה

הדיווחים האחרונים מחדדים את ההבדל בין שלושה רכיבים שהשוק נוטה לעיתים לערבב: קרקע, פתרונות חשמל וזכויות פיתוח. קרקע לבדה אינה מספיקה להקמת חוות שרתים, שכן לקוח Hyperscale דורש הספק חשמלי מובטח, קישוריות, תכנון הנדסי, מערכות קירור ולוחות זמנים קשיחים. מנגד, פתרון חשמל לבדו אינו מספיק ללא אתר מתאים, היתרי בנייה ומבנה מימון מגובש. הערך מתחיל להיווצר רק כאשר הקרקע ואישורי החיבור לרשת מתקדמים במקביל עד לשלב שבו ניתן לממש את הזכויות, להשכיר את האתר או להפעיל אותו.

בסטארק פאוור, השילוב בין הקרקע לפתרונות החשמל כבר מעוגן בתוך פורטפוליו הנכסים שנרכש. בישראל קנדה ובאנלייט אנרגיה, השילוב הזה עדיין דורש הגדרה בנכס ספציפי. מזכר ההבנות עשוי לסלול את הדרך להסבת נכסי נדל"ן לשימושים עתירי אנרגיה, ולאפשר לאנלייט אנרגיה להרחיב את פעילות האגירה ואספקת החשמל לצרכנים גדולים. עם זאת, עד לחתימת הסכם מפורט, לא ניתן לדעת אם ההתקשרות תתורגם לפרויקט בודד, למספר אתרים, למערכות אגירה מקומיות או למהלך רחב יותר בתחום חוות השרתים.

המסלול למזומן מתחיל בלקוח, קיבולת ומימון

בסטארק פאוור, ההשלכות התזרימיות מתחילות במחיר הרכישה ובתקציבי הפיתוח הנדרשים בהמשך. התמורה בסך 50 מיליון דולר כבר שולמה, והחברה עדכנה כי ביצעה רכישה מוקדמת של דולרים למימון מלוא התמורה בשער ממוצע של כ 2.8268 שקלים לדולר. מהלך זה הפחית את עלות העסקה השקלית בכ 5.7 מיליון ש"ח בהשוואה לשער היציג שפורסם ב 8 ביוני. רכישה מוקדמת זו משקפת ניהול סיכוני מטבע יעיל, אך היא אינה פותרת את צורכי המימון של המשך הדרך. השקעות עתידיות בקידום הפרויקטים, בפיתוח תחנות הכוח ובהגעה לשלב Powered Land יידרשו להישען על מקורות הון חדשים, כולל תזרים מפעילות שוטפת, גיוסי הון וחוב או השלמת הסכמי מימון לפרויקטים.

המשמעות היא שהעסקה כבר רשומה במאזן, אך הצפת הערך תלויה באבני דרך עתידיות. אם SAGE תביא את אחד האתרים לשלב Powered Land, סטארק פאוור תוכל לממש את הזכויות, להכניס שותף להקמה או לשמור על נתח מהפרויקט. מנגד, אם תהליכי קבלת ההיתרים, הסדרת החיבור לרשת, גיוס הלקוחות או השלמת המימון יתעכבו, החברה עלולה להידרש להזרמת הון נוסף לפני שתראה החזר על ההשקעה. גם מנגנון התמרוץ למייסדי SAGE בנוי כך שהם יהיו זכאים ל 15% מהרווחים רק לאחר שהחברה הרוכשת תקבל תמורה מצטברת של פי 1.4 ממחיר הרכישה ומהשקעות מסוימות בפרויקט Sagebrush 1, ועד לתקרה של 100 מיליון דולר. מנגנון זה מייצר זהות אינטרסים עם המייסדים, אך הוא גם מבהיר כי הדרך אל התזרים עדיין ארוכה.

בישראל קנדה ובאנלייט אנרגיה, המסלול אל המזומן נמצא בשלב מוקדם עוד יותר. עבור ישראל קנדה, הפוטנציאל טמון בהכנסות עתידיות מדמי שכירות של נכסים שיועברו לתאגידים המשותפים או מהשבחת קרקעות קיימות. עבור אנלייט אנרגיה, המהלך עשוי לייצר פעילות חדשה בתחומי האגירה ואספקת החשמל, ואולי אף להקנות לה זכויות שליטה שיאפשרו לה לאחד את דוחות התאגידים המשותפים. עם זאת, שני הנתיבים הללו דורשים תנאים מקדימים זהים לפני שישפיעו על הדוחות הכספיים: חתימה על הסכם מפורט, הגדרת הנכסים הספציפיים, קביעת תנאי ההשקעה, השגת אישורי חיבור לרשת או פתרונות אספקה, וגיוס לקוח קצה שיתחייב לרכוש את הקיבולת המתוכננת.

הדיווח הבא שיחזק את המהלך יהיה מסחרי

הצהרות כלליות נוספות על כוונות לפעול בתחום חוות השרתים לא יספיקו כדי לשכנע את השוק. בסטארק פאוור, הדיווחים שיקדמו את המהלך יהיו התקדמות של אתר ספציפי לקבלת היתרים, השגת הסכם חיבור מחייב לרשת החשמל, חתימה מול לקוח עוגן, מימוש זכויות או השלמת הסכמי המימון. בישראל קנדה ובאנלייט אנרגיה, רק מעבר למתווה של הסכם מפורט המגדיר את האתרים, הקיבולת, דמי השכירות, ההשקעות ההוניות וחלוקת המימון יהפוך את מזכר ההבנות מאופציה תיאורטית למסלול עסקי מדיד. עד שזה יקרה, הסנטימנט החם סביב חוות השרתים מציג שתי רמות שונות לחלוטין של מוכנות: בעלות מלאה על זכויות פיתוח שכבר נרכשה ושולמה, מול שיתוף פעולה ראשוני שעדיין נדרש לצקת לתוכו מספרים ותנאים מסחריים.