פרשקובסקי גרופ ברבעון הראשון: המימון התקדם אבל התזרים עדיין תלוי בביצוע

פרשקובסקי גרופ פתחה את 2026 עם רבעון שמסביר למה החברה נמדדת עכשיו פחות לפי דוח רווח והפסד ויותר לפי קצב השלמת הסכמי המימון. ברבעון עצמו לא נרשמו הכנסות ממכירת דירות ומשרדים, התזרים מפעילות שוטפת היה שלילי ב 10.6 מיליון ש"ח, ויתרת המזומנים ירדה ל 2.6 מיליון ש"ח. אחרי תאריך המאזן הגיע השינוי החשוב: הסכם עם בנק ירושלים כבר כולל אג"ח המירה של 10 מיליון ש"ח ועוד 4 מיליון ש"ח מימון נוסף, ופותח אפשרות למסגרת ליווי רחבה יותר לבני עי"ש וקריית גת. זו התקדמות ביחס לסימן השאלה המרכזי מהניתוח השנתי הקודם, משום שמקור מימון אחד עבר מכוונה להסכם חתום. ועדיין, רוב תוכנית המזומנים ל 2026 נשארה תלויה בגיוס הון או אג"ח להמרה, אג"ח מגובות בעודפי פרויקטים, הלוואות מול זכויות בפרויקטים ומימושי נכסים. לכן הרבעונים הקרובים ייקבעו פחות לפי ההפסד הרבעוני ויותר לפי שלושה מבחני ביצוע: חתימת ליווי בנקאי, קבלת היתרים ומכירות מוקדמות שיאפשרו להפוך צבר למימון ולמזומן.

הצבר גדול, אבל צוואר הבקבוק עבר למימון

פרשקובסקי גרופ היא יזמית נדל"ן עם שני מנועים: ייזום מגורים, משרדים ומסחר בישראל ובאנגליה, ולצדו נדל"ן להשקעה בישראל ובאנגליה. היא עדיין אינה חברת מניות סחירה רגילה, אלא תאגיד מדווח בעקבות אג"ח ציבורית, ובמקביל בוחנת הנפקה ראשונה לציבור של מניות שיכולה להגיע יחד עם אג"ח להמרה. המשמעות היא שאין כאן סיפור של תגובת מניה לכל רבעון, אלא חברה שמנסה לבנות גישה רחבה יותר לשוק ההון בזמן שהפרויקטים עדיין צורכים מזומן.

מפת הפעילות רחבה ביחס למאזן. נכון למועד אישור הדוח, החברה מעורבת ב 15 פרויקטים למגורים הכוללים כ 5,513 יחידות דיור, כאשר חלקה הוא כ 3,257 יחידות דיור. מתוך זה, 9 מתחמי התחדשות עירונית כבר עברו את רף החתימות הנדרש, עם כ 2,696 יחידות דיור חלק החברה וכ 9,174 מ"ר מסחר ותעסוקה. בנוסף יש 7 מתחמי התחדשות עירונית מוקדמים יותר, ושני פרויקטים של מסחר, תעסוקה ומשרדים בהיקף של כ 40,000 מ"ר חלק החברה.

המספרים האלה חשובים, אבל אצל יזמית נדל"ן הם אינם מבטיחים תזרים בפני עצמם. מלאי, היתרים, חתימות דיירים וצבר תכנוני הם חלק רגיל מהענף. החידוש ברבעון הזה הוא שהחברה התחילה לחבר את הצבר למימון מחייב, בזמן שחלק גדול מהמימון עדיין מותנה באבני דרך שלא נסגרו.

הסכם בנק ירושלים קונה זמן, אבל לא סוגר את השנה

האירוע החשוב של הרבעון אינו נמצא בשורת ההכנסות. ב 14 באפריל 2026 החברה חתמה עם בנק ירושלים על הסכם להעמדת מימון מקיף. השלב הראשון כולל אג"ח המירה של 10 מיליון ש"ח בריבית פריים בתוספת 2.25%, לתקופה של 3 שנים, במחיר המרה של 20.17 ש"ח למניה. מחיר ההמרה משקף שווי חברה אחרי הכסף של 125 מיליון ש"ח, והמרה מלאה של האג"ח הראשונה תייצר כ 8% מהון המניות.

ב 29 באפריל התקיימו התנאים המוקדמים להעמדת הקרן הראשונה ולמימון נוסף של 4 מיליון ש"ח. זה שיפור אמיתי ביחס לסוף 2025, כי חלק מתוכנית המימון כבר אינו רק תחזית. אבל השלב השני, אג"ח המירה נוספת של 15 מיליון ש"ח בריבית פריים בתוספת 3.25%, תלוי בחתימת הסכמי ליווי מחייבים לבני עי"ש וקריית גת.

אם הסכמי הליווי ייחתמו על בסיס ההסכמות העקרוניות, מסגרת המימון הכוללת תעמוד על כ 553 מיליון ש"ח: מסגרת אשראי להקמת הפרויקטים של כ 115 מיליון ש"ח, מסגרת ערבויות חוק מכר של כ 413 מיליון ש"ח, ואג"ח המירות של 25 מיליון ש"ח. אלה בדיוק המקורות שיכולים להעביר פרויקטים ממלאי ותכנון לביצוע ומכירות. האתגר הוא שהתנאים אינם טכניים. אם הסכמי הליווי לא ייחתמו בתוך 90 ימים ממועד ההסכם, או תקופה ארוכה יותר שתוסכם, החברה תידרש לפרוע בפירעון מוקדם ומיידי את האג"ח הראשונה.

גם המחיר הכלכלי אינו מסתכם בריבית. החברה משעבדת את עודפי הפרויקטים הצפויים, ובשלב הביניים מעמידה שעבוד מדרגה שנייה על זכויות בני עי"ש וערבות אישית של בעלי השליטה. כדי ליצור את הבטוחה הזו עליה לפרוע מימון לצד שלישי של כ 8 מיליון ש"ח שמובטח כיום בשעבוד מדרגה שנייה על בני עי"ש. ההסכם משפר את הסיכוי שתוכנית 2026 תעמוד, אבל הוא גם מצמצם את השאלה למועד אחד: האם בני עי"ש וקריית גת יגיעו להסכמי ליווי מחייבים בזמן.

ברבעון עצמו הגמישות התזרימית אחרי כל שימושי המזומן עדיין מצומצמת. ההכנסות הסתכמו ב 1.7 מיליון ש"ח בלבד, לא נרשמו הכנסות ממכירת דירות ומשרדים, והחברה רשמה הפסד של 7.6 מיליון ש"ח. התזרים מפעילות שוטפת היה שלילי ב 10.6 מיליון ש"ח, בעיקר בגלל השקעה במלאי, שינוי בהתחייבויות מול לקוחות בפרויקט אמזלג, ריבית והוצאות הנהלה וכלליות. במקביל שולמו 5.9 מיליון ש"ח ריבית במזומן. התזרים החיובי מפעילות השקעה, 5.1 מיליון ש"ח, הגיע בעיקר משחרור מזומנים מוגבלים מחשבונות הליווי של אמזלג, לא ממקור שחוזר על עצמו.

אמות המידה של האג"ח הציבוריות עדיין אינן הבעיה המיידית. ההון העצמי עמד על 147 מיליון ש"ח מול סף פירעון מיידי של 90 מיליון ש"ח, ויחס ההון למאזן עמד על 28.5% מול סף פירעון מיידי של 19%. לכן הלחץ אינו מגיע מאמות המידה הפיננסיות, אלא מהצורך להבטיח את מקורות המזומן שהחברה מניחה לשנת 2026.

התרשים מדגיש את נקודת התורפה: רוב המקורות לשנת 2026 אינם מגיעים מפעילות שוטפת קיימת. מאפריל עד דצמבר 2026 החברה מניחה 24.1 מיליון ש"ח נטו מהלוואה המירה מבנק, 67.3 מיליון ש"ח מגיוס הון או אג"ח להמרה, 24.6 מיליון ש"ח מהלוואה כנגד שעבוד זכויות בפרויקטים טרם ליווי בנקאי, 15 מיליון ש"ח הלוואה להשלמת הון עצמי לפרויקטים, ו 101.3 מיליון ש"ח מאג"ח ציבוריות מגובות בעודפי פרויקטים. מול זה עומדים שימושים צפויים של 172.1 מיליון ש"ח באותה תקופה, כולל 54.3 מיליון ש"ח השקעת הון עצמי בפרויקטים ופיתוח עסקי, 76.5 מיליון ש"ח פירעון אשראי שוטף, ו 24.7 מיליון ש"ח פירעון אשראי לצורך שחרור בטוחות או בעקבות מימושים.

הפרויקטים מסבירים למה המימון אפשרי וגם למה הוא שברירי

קריית גת היא ההתקדמות המוחשית ביותר. ב 21 באפריל 2026 התקבל היתר בנייה לשלב א' של פרויקט שער העיר, הכולל שני מבנים עם 78 יחידות דיור. זה חשוב מפני שקריית גת היא אחד משני הפרויקטים שעליהם נשענת מסגרת הליווי מול בנק ירושלים. היתר אינו מכירה ואינו תזרים, אבל הוא מקרב את הפרויקט לשלב שבו מסגרת אשראי וערבויות חוק מכר יכולות להתחיל לעבוד.

בני עי"ש עדיין צריך לסגור פער. במצגת החברה מוצגות 96 יחידות דיור, מתוכן 77 יחידות במחיר מטרה ו 19 יחידות בשוק חופשי, עם צפי להיתר בנייה ברבעון השלישי של 2026 ומועד סיום צפוי ברבעון השלישי של 2028. זה פרויקט חשוב לתוכנית המימון, אך נכון לעכשיו הוא עדיין צריך לקבל היתר ולהבטיח ליווי בנקאי.

גם ספארק ברחובות ופארק המדע בנס ציונה חשובים למקור הגדול ביותר בתחזית, אג"ח מול עודפי פרויקטים. בספארק מוצגות מכירות מוקדמות של 16 מיליון ש"ח, אך שלב א' עדיין לקראת היתר בנייה ושלב ב' נמצא בבקשה להיתר. בנס ציונה היתר שלב א' צפוי ברבעון השני של 2026, ושלב ב' תלוי בתב"ע לתוספת זכויות. המשמעות היא שמנוע המימון הגדול של 2026 תלוי בארבעה פרויקטים ובכמה אבני דרך, לא באירוע אחד.

עין הקורא בראשון לציון התקדמה עוד שלב, אבל עדיין אינה מקור מזומן. ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים המליצה ב 19 במאי 2026 למועצה הארצית לאשר את התוכנית, לאחר סיום הדיון בהתנגדויות. נכון למועד אישור הדוח עדיין ממתינים לאישור הוועדה הארצית. השווי ההוגן של הקרקע נותר 117.7 מיליון ש"ח, והזכויות בקרקע משועבדות למחזיקי אג"ח סדרה א'. לכן זו בעיקר בטוחה ושווי מאזני, לא נזילות זמינה.

ההתחדשות העירונית התרחבה אחרי תאריך המאזן, אבל היא שייכת לציר זמן אחר. בנוף הגליל החברה הגיעה לרוב הנדרש במתחם שבו התכנון הראשוני מדבר על 1,008 יחידות דיור וכ 4,000 מ"ר מסחר ותעסוקה, כאשר חלק החברה הצפוי הוא כ 840 יחידות דיור וכ 4,000 מ"ר לשיווק. בחדרה, במתחם תרנ"א וירושלים, היא הגיעה לרוב הנדרש לפרויקט של כ 315 יחידות דיור, מתוכן כ 245 לשיווק. אלה נכסי צבר חשובים, אך הם עדיין דורשים תב"ע, היתרים וגוף מממן.

מסקנות

הרבעון הראשון נתן לפרשקובסקי נקודת התקדמות אמיתית: הסכם בנק ירושלים מציב מסגרת קונקרטית לבני עי"ש וקריית גת, וההיתר בקריית גת סוגר חלק מנקודות המעקב מסוף 2025. אבל התמונה עדיין מעורבת. החברה לא הוכיחה ברבעון ייצור מזומן מפעילות, ההפסד התרחב ל 7.6 מיליון ש"ח, והמקורות המרכזיים של תוכנית 2026 עדיין נמצאים לפני סגירה מלאה.

הדבר שיכריע את הרבעונים הקרובים הוא לא גודל הצבר, אלא כמה ממנו יגיע לשלב שמאפשר ליווי, מכירות מוקדמות ושחרור עודפים. חתימת הסכמי הליווי לבני עי"ש וקריית גת תחליש את החשש המיידי. קבלת היתרים בספארק, נס ציונה ובני עי"ש תחזק את האפשרות לאג"ח מגובות בעודפים. לעומת זאת, עיכוב בליווי, גיוס ציבורי חלש, או מימוש נכסים שמוביל בעיקר לשחרור בטוחות ולא למזומן פנוי, יחזירו את הדיון לעלות המימון ולשחיקת הנזילות.

המקרה החיובי הוא שהחברה מתחילה להפוך את 2026 משנת מעבר לשנת מימון מסודרת יותר. טענת הנגד חזקה לא פחות: רוב המימון עדיין תלוי בצדדים שלישיים, בתנאי שוק ובאבני דרך תכנוניות, בזמן שהחברה כבר צורכת מזומן ומשלמת ריבית. לכן מחזיקי החוב ומשקיעים שיבחנו הנפקה אפשרית צפויים להתמקד פחות ברווח הרבעוני ויותר בשאלה האם תוכנית המזומנים של 2026 נסגרת בזמן ובתנאים שלא מדללים או משעבדים יותר מדי מהערך העתידי.