פרשקובסקי ברבעון הראשון: בן שמן מתמלא, אבל מבחן המזומן עוד לא נגמר
הרבעון הראשון של פרשקובסקי מציג רווח ותזרים טובים יותר, אבל השיפור נשען בעיקר על גבייה ושחרור מימון. ההתקדמות בבן שמן מקרבת את החברה לנקודת מימוש חשובה, אך עדיין לא הופכת את הערך התכנוני למזומן שוטף מלא.
פרשקובסקי סיימה את הרבעון הראשון עם תוצאה שנראית חזקה יותר מהפעילות השוטפת עצמה: הרווח הנקי עלה ל 17.6 מיליון ש"ח והתזרים מפעילות שוטפת הסתכם ב 135.5 מיליון ש"ח, בזמן שההכנסות ירדו בכ 26%. ההסבר אינו רק שיפור עסקי, אלא שינוי בשלב החיים של הנכסים: פרויקטים שהושלמו גבו כסף, בן שמן התחיל להתמלא בשוכרים, וסדרת אג"ח יז' הפכה לאחר תאריך המאזן ממזומן משועבד למימון זמין יותר. ועדיין, זה לא רבעון שסוגר את מבחן המזומן. בן שמן הגיע ל 243 חוזי שכירות מתוך 286 יחידות, קרוב לרף של 90% שנקבע כתנאי בעסקת מכירת מחצית הזכויות, אבל ברבעון עצמו הוא תרם רק 367 אלף ש"ח הכנסות שכירות ו 190 אלף ש"ח NOI. פעילות המגורים נחלשה במכירות ובהכנסות, אם כי דווקא בלי שימוש חדש בהלוואות יזם, ולכן החולשה נראית יותר כמו ביקוש וקצב פרויקטים מאשר מכירות שנקנו בסבסוד מימון. הכיוון השתפר, אך החברה עדיין צריכה להוכיח בשלושת הרבעונים הבאים שהערך הזה מגיע לקופה: השלמת רף ההשכרה בבן שמן, חתימה על הסכמי מכר מפורטים מול הגוף המוסדי, ושיפור מכירות מגורים בתנאים שאינם מחייבים תמיכה כבדה בלקוחות.
בן שמן הוא נקודת המעבר בין ערך למזומן
פרשקובסקי עדיין נמדדת קודם כל כיזמית מגורים, אבל הרבעון הראשון מדגיש שהחברה כבר אינה רק סיפור של מכירת דירות. פעילות הייזום בישראל הניבה הכנסות של 121.9 מיליון ש"ח ותוצאת מגזר של 19.0 מיליון ש"ח, בזמן שתחום הדיור להשכרה בישראל הניב הכנסות של 4.9 מיליון ש"ח בלבד אבל תוצאת מגזר של 21.3 מיליון ש"ח. הפער הזה מחדד את התמונה: חלק גדול מהתוצאה מגיע משווי נכסים ומהתקדמות בפרויקטי השכרה, לא משכירות שוטפת שכבר נכנסת בקצב מלא.
בניתוח השנתי הקודם של החברה נקודת המעקב הייתה כמה מהערך שצמח במאזן באמת נגיש לבעלי המניות כמזומן, כהורדת חוב או כמימוש. בן שמן הוא כעת המבחן המרכזי לכך. במועד אישור הדוחות נחתמו בפרויקט 243 חוזי שכירות מתוך 286 יחידות לדיור להשכרה ארוכת טווח, בדמי שכירות שנתיים של כ 15.4 מיליון ש"ח. רף 90% שנקבע במזכר ההבנות למכירת מחצית הזכויות הוא כ 258 יחידות, כלומר חסרות בערך 15 יחידות חתומות לפני הרף המספרי.
ההתקדמות הזו אמיתית, אבל היא עדיין לא כסף בקופה. מכירת מחצית הזכויות בבן שמן נקובה בכ 286.4 מיליון ש"ח עבור הדירות ובכ 14.8 מיליון ש"ח עבור שטחי המסחר, לפני מע"מ, אך התשלום תלוי בין היתר בהתקיימות תנאים ובהנבה ביחס ל 90% מיחידות הדיור. ברבעון עצמו שיעור התפוסה במהלך התקופה עמד על 60%, ההכנסות משכירות היו 367 אלף ש"ח וה NOI הסתכם ב 190 אלף ש"ח בלבד. בחברת הפרויקט נתיבי דור בבן שמן נרשם הפסד של 7.6 מיליון ש"ח אחרי הוצאות מימון ושינויים בשווי. לכן בן שמן כבר מוכיח ביקוש מצד שוכרים, אבל עדיין לא תרומה תזרימית מלאה ברמת הקבוצה.
יש גם התקדמות בצד המימון. סדרת אג"ח יז', שהונפקה בפברואר 2026 בהיקף נקוב של 400 מיליון ש"ח ובריבית שנתית צמודת מדד של 2.67%, הוחזקה תחילה בחשבון נאמנות, ובאפריל 2026 שוחררה לחברה לאחר רישום השעבודים. יחס ה LTV של הסדרה מול שווי הנכס המשועבד עומד על כ 66.7% מול תקרה של 80%. הבעיה אינה קרבה מיידית לקובננט, אלא האם הנכס יתחיל לשלם על המימון שהוא נשען עליו.
התזרים השתפר, אבל בעיקר דרך הון חוזר
המעבר לתזרים חיובי מפעילות שוטפת הוא השיפור הבולט ברבעון: 135.5 מיליון ש"ח חיובי, לעומת 183.2 מיליון ש"ח שלילי ברבעון המקביל ו 430.4 מיליון ש"ח שלילי בכל 2025. זה נתון חשוב, אבל צריך לקרוא אותו כתמונת מזומן כוללת, לא כייצור מזומן מנורמל של העסק הקיים.
המרכיב המרכזי היה שחרור הון חוזר. ירידה בלקוחות, בנכסים בגין חוזים ובנכסי מס שוטפים תרמה 385.7 מיליון ש"ח, בעיקר בעקבות גבייה מפרויקטים שהסתיימו ברבעון הרביעי של 2025 וברבעון הראשון של 2026. מנגד, מלאי בניינים בהקמה, מלאי מקרקעין וקרקעות גדל ב 180.5 מיליון ש"ח, והתחייבויות למוכרי קרקע ירדו ב 76.1 מיליון ש"ח. זו תמונה טובה יותר מאשר ב 2025, אבל לא בסיס שכדאי להניח שיחזור בכל רבעון.
תמונת המזומן הכוללת עדיין מאתגרת יותר מהתזרים השוטף לבדו. המזומן בקופה הסתכם ב 40.3 מיליון ש"ח, ולצדו 473.7 מיליון ש"ח בפיקדונות וחשבונות מיועדים, שרוב הגידול בהם נבע מתמורת סדרת אג"ח יז' שהייתה משועבדת עד רישום השעבודים. פעילות ההשקעה צרכה 554.3 מיליון ש"ח, בעיקר דרך הפקדה בחשבונות מיועדים והשקעה בנדל"ן להשקעה. לכן הרבעון מוכיח שהחברה יכולה לשחרר מזומן מפרויקטים שהתקדמו, אך עדיין לא מוכיח קצב מזומן חוזר שמממן לבדו את הצמיחה בדיור להשכרה, את הקרקעות ואת עלויות המימון.
מכירות המגורים נחלשו, והחוב עדיין מכתיב קצב
החולשה הבולטת ברבעון נמצאת במכירות המגורים. ברבעון הראשון נמכרו 37 דירות ו 51 מ"ר משרדים בתמורה של 54.3 מיליון ש"ח, לעומת 43 דירות ו 142.1 מיליון ש"ח ברבעון המקביל. לאחר תאריך המאזן נמכרו עוד 11 דירות ו 1,827 מ"ר משרדים בתמורה של 69.4 מיליון ש"ח, כך שהקצב לא נעצר, אך הרבעון עצמו היה חלש יותר גם בכמות וגם בתמורה.
ההכנסות ממכירת דירות ומשרדים ירדו ל 92.5 מיליון ש"ח, ירידה של כ 34%, והרווח הגולמי בתחום ירד ל 18.9 מיליון ש"ח. שיעור הרווח הגולמי עמד על 20.5%, קרוב ל 21.9% ברבעון המקביל, כך שהבעיה אינה קריסה בשיעור הרווח אלא ירידה בנפח ההכרה. מורדות לינקולן בחיפה תרם שיעור רווח גולמי נמוך של 9.1%, בעוד סאותגייט בהרצליה הציג שיעור גבוה יותר של 37.6%. הפער הזה ממחיש שפעילות המגורים אינה מקשה אחת, וקצב ההכרה תלוי מאוד בפרויקטים הספציפיים שנמסרים ונמכרים.
עם זאת, יש כאן נקודה חיובית שאינה משתקפת בשורה העליונה. החברה מציינת שברבעון הראשון של 2026 לא ניתנו הלוואות יזם לרוכשי דירות. ברבעון המקביל של 2025 היקף הלוואות היזם היה לא מהותי, 4 עסקאות מתוך 45, בעלות מימון של כ 0.2 מיליון ש"ח. כלומר הירידה במכירות לא הוחזקה באמצעות הרחבת סבסוד מימון ללקוחות. זה לא הופך את הירידה לחיובית, אבל הוא מחדד את ההבנה: הבעיה היא קצב ביקוש, תמהיל פרויקטים ותזמון הכרה, לא עדות לכך שהחברה קנתה מכירות בכסף יקר.
במקביל, המאזן עדיין בנוי סביב היקף אשראי גדול. בסוף מרץ 2026 הסתכמו ההתחייבויות בכ 5.04 מיליארד ש"ח, מול הון עצמי של 2.21 מיליארד ש"ח. לחברה הלוואות ואג"ח צמודות מדד בהיקף של כ 1.05 מיליארד ש"ח, ובמקביל כ 2.7 מיליארד ש"ח הלוואות על בסיס פריים, שהוצאות המימון הרבעוניות בגינן מוערכות בכ 38 מיליון ש"ח. החברה עומדת בקובננטים, יחס החוב הפיננסי נטו ל CAP עומד על 63.3%, ומדרוג קבעה לסדרה החדשה דירוג A1 באופק שלילי. זה לא נראה כמו אירוע נזילות מיידי, אבל עלות החוב מקטינה את הסבלנות עד שבן שמן, באר יעקב וגני אז"ר יתחילו להניב או להשתחרר למימוש.
מסקנות
הרבעון הראשון של פרשקובסקי מצייר תמונה מעט טובה יותר מזו שהייתה אחרי 2025, אך עדיין לא תמונה ברורה לגמרי. בן שמן התקדם לשלב שבו חסרות לו בערך 15 יחידות חתומות כדי להגיע לרף המספרי של 90% במזכר ההבנות, וסדרת אג"ח יז' כבר עברה משלב של כסף בחשבון נאמנות לשלב של מימון משוחרר אחרי רישום שעבודים. אלה שתי אבני דרך ממשיות.
ועדיין, החברה לא הוכיחה שעברה ממכונת נכסים למכונת מזומן. התזרים החיובי נשען בעיקר על גבייה ושינויים בהון חוזר, מגזר המגורים נחלש בנפח המכירות, ופרויקטי הדיור להשכרה עדיין צריכים להראות שהשווי וה NOI הצפוי מגיעים לקופה ולא רק לטבלאות הערכה. ברבעונים הקרובים השוק צפוי להתמקד בשלושה דברים: האם בן שמן עובר את רף ההשכרה ומביא תשלום בעסקת המימוש, האם מכירות המגורים חוזרות בלי הלוואות יזם משמעותיות, והאם עלות החוב נשארת נסבלת בזמן שהחברה ממשיכה לממן מלאי, קרקעות ודיור להשכרה.
גילוי נאות: הניתוח באתר תל אביב לעומק הוא תוכן מידע, מחקר ופרשנות כללית בלבד. הוא אינו מהווה ייעוץ השקעות, שיווק השקעות, המלצה או הצעה לקנות, למכור או להחזיק נייר ערך כלשהו, ואינו מותאם לצרכים או לנתונים של קורא מסוים.
הכותב, בעלי האתר או גורמים הקשורים אליהם עשויים להחזיק, לקנות, למכור או לבצע פעולות בניירות הערך או בנכסים פיננסיים הקשורים לחברות הנדונות, לפני או אחרי פרסום הניתוח, ללא הודעה מוקדמת וללא עדכון בדיעבד. אין לראות בפרסום הניתוח הצהרה בדבר קיומה או אי-קיומה של החזקה כלשהי.
ייתכנו טעויות, חוסרים או שינויי מידע לאחר מועד הפרסום. לפני קבלת החלטה יש לבדוק את הדיווחים הרשמיים ומקורות המידע המקוריים.