ליאם ויסודות מוסיפות פרויקטים, אבל המאזן ייבחן הרבה לפני הרווח

שתי יזמיות נדל"ן קטנות דיווחו ב 28 באפריל על מהלכים שמגדילים את צבר הפרויקטים שלהן, אך לא באותה איכות כלכלית ולא באותו שלב. ליאם חריש עסקים רכשה 50% מחברת פרויקט שמקדמת פינוי בינוי בלוד. יסודות איתנים רכשה קרקע בפרדס חנה כרכור ובאותו יום חתמה על הסכם ליווי בנקאי לפרויקט 39 יחידות גן גג ברחובות.

המשותף לשני המהלכים הוא הפער בין צבר עתידי לבין מזומן. הפרויקטים פותחים פתח להכנסות ולרווח בעתיד, אך דורשים תשלומי רכישה, הון עצמי, מימון, היתרים ומכירות הרבה לפני שהרווח יפגוש את הדוחות. במונחי תמונת המזומן הכוללת, כלומר המזומן שנשאר אחרי תשלומי רכישה, מימון, השקעות והתחייבויות פרויקטליות, שתי החברות מוסיפות שימושי מזומן לפני שהן מציגות מקור תזרימי ברור.

שתי החברות קונות פוטנציאל עתידי בכסף שיוצא כבר עכשיו

בפרויקט לוד, ליאם חריש עסקים משלמת 5.355 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ לבעלי השליטה שלה, תמורת 50% מחברת פרויקט. המחצית השנייה מוחזקת בידי שותף צד שלישי. העסקה אינה כוללת תנאים מתלים, והשלמתה אמורה להתרחש בתוך שבעה ימים ממועד החתימה, אלא אם הצדדים יסכימו אחרת.

הפרויקט עצמו גדול בהרבה מהתשלום הראשוני: מתחם יריחו בלוד כולל כיום 64 דירות קיימות, ועל בסיס תב"ע מאושרת מתוכננות בו 370 יחידות דיור (מתוכן 306 לחברת הפרויקט ו 64 לבעלי הדירות), לצד שדרה מסחרית של 1,400 מ"ר ברוטו. שיעור חתימות הדיירים כבר הגיע לכ 90%, תוכנית העיצוב נמצאת בשלבים מתקדמים, והחברה צופה תחילת בנייה בתוך כשנתיים. ועדיין, הדיווח אינו מספק אומדן הכנסות, עלויות או רווחיות לפרויקט, ומציין שחברת הפרויקט טרם ערכה דוחות כספיים לשנת 2025.

אצל יסודות איתנים, הרכישה בפרדס חנה מוחשית יותר מבחינת תמחור, אך גם כבדה יותר תזרימית. החברה רכשה שטח של כ 5.1 דונם הכולל בית בודד, שעליו ניתן להקים 22 עד 24 צמודי קרקע לפי תב"ע מאושרת, תמורת 29 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. 20% מהתמורה כבר שולמו, 5% נוספים ישולמו עם קבלת שובר מקדמה למס שבח, והיתרה תשולם בתוך 120 ימים עם השלמת העסקה והמצאת האישורים להעברת המקרקעין.

לוד תדרוש יותר זמן, אבל סיכון הנזילות המיידי קטן יותר

העסקה של ליאם חריש עסקים נראית קטנה ביחס לקופת החברה בסוף 2025, שעמדה על 50.1 מיליון ש"ח במזומן ושווי מזומנים, לצד 5.0 מיליון ש"ח במזומנים מוגבלים וחשבונות ליווי. אבל זו תמונה חלקית. מול המזומן עמדו התחייבויות של 228.9 מיליון ש"ח לעומת הון עצמי של 32.9 מיליון ש"ח, ומצבת ההתחייבויות סולו הציגה תשלומי קרן וריבית של 225.0 מיליון ש"ח לשנים הבאות, מתוכם 26.1 מיליון ש"ח כבר בשנה הראשונה.

לכן, לוד אינה רק עסקת רכישה קטנה. היא מכניסה פרויקט בשלב תכנוני, שגורר התחייבות להעמדת ההון הנדרש להקמתו ולמימונו, וכולל מנגנון שמאיץ את תשלום יתרת התמורה אם יתקבל היתר בנייה, אם החברה תגייס אג"ח, או אם ייחתם הסכם ליווי פיננסי. התשלום הראשוני אינו מאיים לבדו על הנזילות, אך הוא רותם חלק מהגמישות הפיננסית העתידית לפרויקט שתחילת הבנייה בו צפויה רק בעוד כשנתיים.

הנקודה הרגישה יותר היא זהות המוכרים. ליאם חריש עסקים רוכשת את המניות מבעלי השליטה שלה, בעסקה שאושרה בוועדת הביקורת ובדירקטוריון. זה לא הופך את העסקה לבעייתית כשלעצמה, אבל זה בהחלט מעלה את רף ההוכחה. כאשר פרויקט נרכש מבעלי השליטה וטרם פורסם אומדן מלא לעלויות, להכנסות ולרווחיות, המשקיעים יצטרכו לחפש בדיווחים הבאים נתונים שיוכיחו כי המחיר ששולם אכן משקף ערך כלכלי, ולא רק העברת אופציה עתידית לתוך החברה הציבורית.

רחובות מראה שליווי בנקאי לא מספיק כשהמרווח נשחק

אצל יסודות איתנים, פרויקט רחובות מספק נקודת ייחוס חשובה לפרדס חנה. ב 28 באפריל חתמו החברה והשותף על הסכם ליווי בנקאי לפרויקט של 39 יחידות גן-גג. זוהי התקדמות מעשית לאחר הארכת מועד הפירעון של מימון הקרקע עד 19 במאי, שכן המסגרת המקדמית בסך 40.8 מיליון ש"ח נועדה לפרוע את ההלוואה הקיימת לרכישת המקרקעין.

אולם, הליווי אינו משחרר לחלוטין מסיכון. ניצול המסגרות כפוף לעמידה בתנאים מוקדמים עד 31 ביולי, ובהם מכירות מוקדמות בהיקף מינימלי והשקעת הון עצמי של 22.8 מיליון ש"ח (שכבר הושקע). דרישת ההון העצמי תרד ל 20.5 מיליון ש"ח אם ייחתמו חוזי מכר בהיקף הנדרש עד 31 באוקטובר. האשראי הכספי יישא ריבית פריים בתוספת 1.2% עד 1.6%, ועל ערבויות חוק המכר תשולם עמלה שנתית של 0.2% עד 0.8%.

הנתון החשוב יותר מסתתר בכלכלת הפרויקט: ההכנסות הצפויות ברחובות נותרו 175.3 מיליון ש"ח, אך העלויות הצפויות טיפסו ל 171.2 מיליון ש"ח, והרווח הגולמי הצפוי נשחק ל 4.0 מיליון ש"ח, כלומר 2.3% בלבד. לאחר התאמות להוצאות מימון, שיווק ומכירות, הרווח הכלכלי הצפוי בפרויקט עומד על 160 אלף ש"ח בלבד. לכן, הסכם הליווי אמנם מקדם את הפרויקט לשלב הביצוע, אך אינו מספק כרית ביטחון רווחית.

הרכישה בפרדס חנה נשענת על אותו מאזן. בסוף 2025 היו ליסודות איתנים 17.45 מיליון ש"ח בקופה, הון עצמי של 55.3 מיליון ש"ח, וגירעון חשבונאי בהון החוזר של 2.7 מיליון ש"ח (אף שבחישוב ל 12 חודשים הציגה החברה עודף של 14.1 מיליון ש"ח). התשלום הראשון בסך 5.8 מיליון ש"ח בפרדס חנה, שמתוכו 2.9 מיליון ש"ח הועמדו על ידי משלים הון, אינו מכריע את הכף לבדו. עם זאת, הוא מזכיר שהחברה ממשיכה להעמיס קרקעות בזמן שהפרויקטים הקיימים עדיין נדרשים להוכיח קצב מכירות, מרווחים תפעוליים ועודפים תזרימיים.

ההמשך תלוי בפחות כותרות וביותר אבני דרך ממומנות

כבר ב 6 באפריל דיווחה יסודות איתנים על עסקת קומבינציה ברחובות: 56 יחידות דיור וחזית מסחרית של כ 150 מ"ר, תמורת 58% מהזכויות בפרויקט, בעלות השקעה צפויה של כ 89 מיליון ש"ח והכנסות צפויות של כ 102 מיליון ש"ח. העסקה כפופה לאישור האפוטרופוס הכללי בתוך חצי שנה ולקבלת היתר בנייה מלא בתוך 24 חודשים, עם אפשרות הארכה אם הבקשה להיתר תיקלט בזמן. כלומר, גם כאן ההכנסות רחוקות יותר מההיקף המדווח.

ההשוואה בין שתי החברות מחדדת את ההבדל. ליאם חריש עסקים מכניסה פרויקט גדול יותר במונחי יחידות דיור, אך בשלב שבו התמונה הכלכלית עדיין חסרה. יסודות איתנים רוכשת פרויקט קטן יותר בפרדס חנה, אך עם תג מחיר, השקעה והכנסות צפויות שכבר מאפשרים לגזור פער של כ 11 מיליון ש"ח לפני מבחני מימון וביצוע. במקביל, פרויקט רחובות ממחיש עד כמה הפער הזה עלול להישחק כאשר עלויות ההקמה, הריבית וקצב המכירות מתחילים לעבוד נגד היזם.

הדיווח הבא שישנה את התמונה לא יהיה עוד שם של שכונה או תוספת דירות. אצל ליאם חריש עסקים, המשקיעים יחפשו אומדן עלויות והכנסות בלוד, קבלת היתר בנייה וחתימה על הסכם ליווי, כלומר מסגרת בנקאית ייעודית לפרויקט. אצל יסודות איתנים, המבחן יהיה השלמת הרכישה בפרדס חנה ללא עומס מימוני חריג, עמידה בתנאי הליווי ברחובות, וקצב מכירות שיגן על המרווח שכבר נשחק.

---

שתי החברות הרחיבו את הצבר העתידי, אך עדיין לא הוכיחו את הדרך למזומן. ליאם חריש עסקים קנתה כרטיס כניסה לפרויקט גדול אך רחוק, ויסודות איתנים הגדילה את עומס הביצוע בזמן שפרויקט רחובות ממחיש כמה מעט רווח נשאר אחרי מימון ועלויות. המשך הדרך תלוי בהיתרים, בליווי בנקאי, במכירות ובהון עצמי זמין. בלי אלה, מספר הדירות יישאר בעיקר אופציה על הנייר.