אזורים קיבלה אישור תב״ע ברמת גן: התקדמות אמיתית, אבל עדיין לא מזומן

אזורים דיווחה ב-26 באפריל על אישור תב״ע בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב ידע עם ברמת גן. זה מסוג האירועים שקל להמעיט בהם כי אין בהם מכירה, גיוס או תזרים מיידי. אבל אצל יזמית מגורים, אישור תב״ע הוא מעבר שלב. הוא לא מכניס כסף היום, אך הוא משנה את הסתברות הפרויקט ואת איכות מלאי הפרויקטים העתידי.

הפרויקט כולל הריסה של 5 בנייני מגורים ובהם 50 יחידות דיור קיימות, ובמקומם תכנון להקמת מגדל בן 38 קומות עם כ 150 יחידות דיור. אזורים מציינת כי בכוונתה לפעול לקבלת היתר בנייה. לכן נקודת המפתח היא לא "הפרויקט אושר", אלא "הפרויקט עבר משלב תכנוני לשלב היתר וביצוע".

האישור משנה הסתברות, לא דוח רווח והפסד

אישור תב״ע הוא אחד השערים החשובים בהתחדשות עירונית, אבל הוא עדיין לא פרויקט שמוכר דירות ומייצר מזומן. בין אישור התב״ע לבין הכנסות בפועל יש היתר בנייה, פינוי והריסה, התקשרות עם קבלנים, שיווק, בנייה ומסירה.

לכן האירוע צריך להיקרא כהתקדמות בצבר ולא כהכנסה. מבחינת אזורים, הוא מוסיף נראות לפרויקט ברמת גן ומקטין חלק מאי הוודאות התכנונית. מבחינת המשקיע, הוא עדיין לא עונה על השאלה כמה הון יידרש, מתי יתחילו מכירות ומה תהיה הרווחיות בפרויקט אחרי עלויות הביצוע והמימון.

יחס ההמרה העירוני נראה מעניין, אבל הוא רק נקודת פתיחה

המעבר מ 50 יחידות קיימות לכ 150 יחידות מתוכננות יוצר יחס של פי שלושה במספר היחידות. זה נשמע אטרקטיבי, אבל היחס הכמותי אינו כלכלת הפרויקט. בהתחדשות עירונית צריך להבין כמה דירות יימסרו לבעלי הזכויות, כמה יישארו לשיווק, מה גובה היטלי ההשבחה והעלויות העירוניות, ומה קורה לעלויות הבנייה עד ההיתר.

הדיווח הנוכחי לא מפרט את כל המשתנים האלה, ולכן אין בסיס להפוך את אישור התב״ע לרווח צפוי. מה שכן אפשר לומר הוא שהפרויקט התקדם לאבן דרך שמאפשרת להתחיל לבחון את לוחות הזמנים בצורה קונקרטית יותר.

המבחן הבא הוא היתר הבנייה

הדיווח של אזורים מחדד את ההבדל בין פרויקט שנמצא ברשימת אפשרויות לבין פרויקט שעובר בשרשרת התכנון. השלב הבא הוא היתר הבנייה. אחריו יגיעו מבחני ביצוע קשים יותר: פינוי, עלויות, מימון, קצב שיווק ותנאי השוק באזור.

לכן זהו אירוע חיובי, אך לא אירוע שמצדיק לקפוץ ישר למסקנות על רווח. הוא מעלה את הסתברות הפרויקט, לא סוגר את התזרים. מי שעוקב אחרי אזורים צריך לראות בדיווח הזה עוד נקודת התקדמות בצבר ההתחדשות העירונית, ולחכות להיתר ולנתונים הכלכליים לפני שמתרגמים אותו לשווי.