איירפארק של אייאיאס: המרחק בין היתרים ושותפים להכנסות בפועל

מה נבדק כאן

בניתוח הקודם הצבענו על כך שאייאיאס מחזיקה בשורת אופציות שטרם תורגמו מערך תיאורטי להכנסות בפועל. ניתוח זה מתמקד באיירפארק, שבו כבר התבססה תשתית המאפשרת לשאול: מהו המרחק האמיתי בין היתרים, קרקע ושותפים לבין תזרים מזומנים מהפעילות עצמה.

התמונה שעולה מדוחות 2025 מורכבת. מצד אחד, איירפארק כבר אינו רעיון תיאורטי. החברה חתמה על הסכם פיתוח למגרש 101A המשתרע על כ 311 דונם, קיבלה היתר מותנה להסטת גדר בסיס עובדה ולהסדרת השטח הנגרע, וגיבשה מעגל שותפים פוטנציאליים הכולל את Stratos, DSA, Avolon, ACG, לצד הסכם מסגרת חדש בתחום החלפים. מנגד, החברה מדגישה כי המיזם עדיין בשלביו הראשונים. השלמתו מותנית בקבלת זכויות וחזקה במקרקעין, גיוס שותפים, קבלת מענקים, הבטחת מימון וגיוס כוח אדם מקצועי, כאשר נכון לעכשיו אין ביכולתה להעריך את משך ההקמה או את העלויות הכרוכות בה.

עיקר התזה: איירפארק עבר משלב ההצהרות לאבני דרך ממשיות, אך המודל העסקי שלו עדיין בנוי כרצף של התניות. כל עוד אחת מהן נותרת פתוחה, המעבר לשלב הבא אינו מתורגם אוטומטית להכנסות.

הקרקע שביד, והקרקע שטרם חזרה לשולחן

אפשר להביט על התב"ע המאושרת מ 2013, על 90,000 מ"ר של שטח בנייה עיקרי ועל הייעודים הרחבים לתחום התעופה, ולהניח שהמשוכה המרכזית כבר מאחורינו. זוהי תמונה חלקית בלבד. התב"ע אומנם פותחת את הדלת, אך הדרך להכנסות מחייבת שליטה בפועל בקרקע, קבלת חזקה ויכולת בנייה בשטח.

בגזרת המקרקעין, הוודאות הנוכחית נוגעת למגרש 101A בלבד. החברה מדווחת על מפרט כספי שהתקבל כבר בדצמבר 2020 למגרש המשתרע על כ 311 דונם. בינואר 2023 שולמה התמורה בגין עסקת החכירה, כ 10.6 מיליון שקל בתוספת מע"מ. באוקטובר 2023 התקבל הסכם פיתוח מעודכן, וב 13 במאי 2025 התקבל הסכם פיתוח חתום על ידי הנהלת רמ"י להשלמת רכישת חטיבת הקרקע של המיזם במגרש זה.

מנגד ניצב מגרש 101B, נקודה שקל לפספס. אומנם החברה קיבלה בעבר מפרט גם למגרש זה, המשתרע על כ 788 דונם, אך העסקה המקורית לגביו הייתה עסקת הרשאה לאחסנה פתוחה של מטוסים ל 7 שנים, עם אופציית הארכה, ולא חכירה לדורות. החברה פעלה להסבת המתווה לחכירה לדורות, שכן עבור מיזם בסדר גודל כזה, הרשאה קצרת טווח התלויה בשיקול דעתה של רמ"י מהווה תשתית רעועה מדי.

ההתפתחות ב 2023 מהותית: הקצאת 101B בוטלה בשלב זה. הזכות לא פקעה, אלא נדחתה למסלול עתידי המותנה בביצוע. על פי סיכום עם רמ"י, איירפארק תוכל להגיש בעתיד בקשה להקצאת 101B בתנאים זהים לאלו של 101A, אך זאת רק במוקדם מבין שני מועדים: תום 5 שנים ממועד החתימה על הסכם הפיתוח, או לאחר השלמת פיתוח ובינוי ב 101A. קיימת גם חלופה מצומצמת יותר: השלמת בינוי של 9,000 מ"ר ופיתוח של 65 דונם ב 101A, בכפוף לאישור משרד הכלכלה לשינוי היקף הבינוי.

המסקנה הכלכלית ברורה: איירפארק אינה מחזיקה כיום במלוא עתודות הקרקע המשתמעות מהחזון הכולל. מסלול ההתרחבות של הפרויקט הוא טורי, לא מקביל. תחילה נדרשת התקדמות פיזית ב 101A, ורק לאחר מכן 101B יחזור לשולחן הדיונים בתנאים משופרים.

ההיתר שהתקדם, וההיתר שטרם הבשיל

ההתקדמות התכנונית ב 2025 היא ממשית, אך יש לדייק בטיבה. במהלך השנה הוגשה לוועדה המקומית חבל אילות בקשה להיתר בנייה להסטת גדר בסיס עובדה ולהסדרת השטח הנגרע. זו אינה בקשה להקמת המתחם כולו. בקשה זו מטפלת ברובד התשתיתי הבסיסי ביותר: ניתוק השטח מהתלות הגיאוגרפית והתפעולית בבסיס הצבאי והכנתו למסירה ולפיתוח.

החברה מבהירה את חשיבות המהלך: אישור משרד הביטחון לעבודות אלו מהווה תנאי סף לקבלת היתרי בנייה להקמת הפרויקט. משמעות הדבר היא שהיתר זה משמש כחוליית גישור בין התכנון הרעיוני לבין היכולת לעלות על הקרקע. בדצמבר 2025 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה והעניקה היתר מותנה. נכון למועד פרסום הדוחות, החברה עדיין פועלת להשלמת התיאומים והתנאים הנדרשים לקבלת היתר חתום ותחילת העבודות.

זהו הבדל תהומי. קריאה שטחית של המונח "היתר בתנאים" עלולה לייצר אשליה שאיירפארק כבר עבר לשלב הביצוע. בפועל, על פי דיווחי החברה, נותרו עוד שלושה שלבים בטרם ניתן יהיה לדבר על קפיצת מדרגה תפעולית: קבלת היתר חתום, תחילת עבודות פיתוח, עפר, גידור ותשתיות, ולבסוף קבלת חזקה בשטח הנגרע. במקביל, החברה מציינת כי היא שוקדת על הכנת פרוגרמה כוללנית למתחם ועל הוצאת היתרים מתאימים. המסקנה היא שגם לאחר ההתקדמות הנוכחית, מערך ההיתרים של המתחם השלם טרם הושלם.

בנוסף, כבר במהלך 2024 הוגש לחברת נגה סקר תכנון לאגירה במתח עליון, אשר העלה צורך בשדרוג תשתית החשמל. ב 2025 הוגש סקר נוסף לפרויקט אגירה משולב פוטו וולטאי בהיקף חיבור של כ 35 מגה ואט, שלא הצביע על צורך בפרויקטים מערכתיים משמעותיים לקידום המהלך. מהלך זה עשוי לעבות בעתיד את מעטפת השירותים ללקוחות המתחם, אך בשלב זה זוהי תשתית תומכת בלבד, ולא קיצור דרך לשורת ההכנסות. הטריגר המרכזי להבשלת איירפארק נותר קבלת חזקה, השלמת היתרים ותחילת עבודות תשתית בסיסיות בשטח.

יש שמות של שותפים, אך טרם נחתם מנוע הכנסות

נקודת החוזקה המרכזית של איירפארק כיום היא שלא ניתן עוד לטעון להיעדר עניין תעשייתי או מסחרי בפרויקט. החברה מקדמת מספר ערוצים מקבילים מול שחקנים בולטים בענף. עם זאת, דווקא בשל כך קריטי להבחין בין שותף פוטנציאלי, מזכר הבנות או משא ומתן, לבין הסכם מחייב המבטיח תפוסה או השקעה הונית.

הערוץ מול Stratos הוא הוותיק ביותר. כבר בינואר 2022 נחתם מזכר הבנות שלפיו איירפארק עשוי לשמש עבורה כ'בסיס בית', שיכלול שירותי אחסנה, שימור, תחזוקה ובדק ברמת Part 145, לרבות הקצאת האנגר ייעודי. אולם, נכון למועד פרסום הדוחות, הצדדים עדיין מנהלים משא ומתן לגיבוש מתווה מחייב.

המגעים מול DSA מצביעים על כיוון שונה: ניסיון לייצר עוגן תעשייתי משלים למתחם, בדמות מפעל למחזור חלקי אלומיניום תעופתי ואחרים. גם כאן מזכר ההבנות מתאפיין בתוחלת חיים ארוכה, עם הארכות ב 2022, 2023 ו 2024. החברה מציינת כי הצדדים עדיין מצויים בשלבי בדיקת נאותות, בחינת היתכנות בנקאית, גיבוש תוכנית עסקית וקבלת אישורים רגולטוריים. זוהי אומנם התקדמות, אך היא מהווה תזכורת למשך הזמן הנדרש לתרגום חזון תעשייתי להסכם חתום.

הערוצים מול Avolon ו ACG מספקים את איתות השוק החזק ביותר, שכן אלו שחקניות משמעותיות. עם זאת, הניסוח בדיווחים זהיר במיוחד: בשני המקרים הצדדים ממשיכים לנהל משא ומתן על תנאים מסחריים מחייבים, היקף וסוג השירותים, התחייבות לתפוסה, זמינות שטחי אחסנה, הקצאת האנגר ואפשרות להשקעה הונית.

המסקנה העולה מכך ברורה: איירפארק הצליח לעורר עניין ממשי בקרב שחקנים גלובליים, אך טרם תרגם זאת להסכם המבטיח ביקוש, תפוסה או הזרמת הון. לפיכך, רשימת השותפים הנוכחית מהווה הוכחת היתכנות, אך טרם מהווה הוכחת מסחור.

ההכנסה הראשונה עשויה להגיע מחוץ לאתר

הסעיף המעניין ביותר בדרך לשורת ההכנסות אינו מזכר הבנות, אלא הסכם המסגרת מנובמבר 2025 עם חברה בינלאומית מפלורידה. כאן החברה נוקטת שפה קונקרטית יותר.

ההסכם בנוי משני שלבים: בשלב הראשון יבוצעו העסקאות במתקנים מחוץ לישראל, ובשלב השני תספק החברה שירותי אחסנה ושירותים תפעוליים נוספים במתחם איירפארק. החברה מציינת כי בימים אלו נבחנות מספר עסקאות פוטנציאליות, וכי ההנהלה צופה תחילת ביצוע עסקאות מכוח ההסכם במהלך 2026.

נתון זה קריטי להבנת מודל הפעילות. תחילת עסקאות בשלב הראשון ב 2026 עשויה להוכיח את יכולתה של אייאיאס להשתלב בשרשרת הערך של רכישה, פירוק וסחר בחלפים, עוד בטרם האתר בעובדה יפעל במתכונת מלאה. עם זאת, יש להפריד בין הדברים: עסקאות שלב ראשון מחוץ לישראל אינן מעידות על כך שאיירפארק עצמו כבר מייצר הכנסות מאחסנה, תחזוקה או תפוסה. הן מהוות הוכחה חלקית בלבד ליכולת החברה לבנות פעילות תעופתית מסחרית, שאמורה להיות מועתקת בהמשך לאתר.

בפועל, הסכם זה עשוי לקצר את הדרך להוכחת ביקוש מסחרי, אך לא את הדרך להפעלתו המלאה של המתחם. המעבר של איירפארק מאופציה נדל"נית לעסק חי נמדד בשני צירים מקבילים: ציר אחד של פעילות תעופתית ראשונית ב 2026, ככל שתצא לפועל, וציר שני, איטי יותר, של הפעלת האתר עצמו.

אבני הדרך הנדרשות להצפת ערך

מכאן והלאה, אבני הדרך ברורות.

ראשית, על החברה לגשר על הפער שבין היתר מותנה לבין היתר חתום ותחילת עבודות בפועל. ללא עבודות פיתוח, גידור ותשתיות שיאפשרו קבלת חזקה בשטח הנגרע, גם קרקע עם הסכם חתום לא תהפוך לבסיס תפעולי.

שנית, מגרש 101A נדרש לעבור מסטטוס משפטי לסטטוס הנדסי. לא בכדי קושר הסיכום מול רמ"י בין עתידו של 101B לבין ביצוע ובינוי ב 101A. המשמעות היא שהשלב הבא בפרויקט לא יימדד בפגישות נוספות עם הרגולטור, אלא בהתקדמות הפיזית בקרקע שכבר הוקצתה.

שלישית, לפחות אחד מערוצי השותפים חייב להבשיל ממזכר הבנות או משא ומתן להסכם המעגן מסגרת מסחרית מחייבת. הסכם כזה יכול לכלול התחייבות לתפוסה, הקמת האנגר, השקעה הונית, שירותי תחזוקה או נספח מחייב לעסקאות חלפים. ללא התפתחות כזו, רשימת השמות המרשימה תיוותר בגדר הבעת עניין בלבד, ולא תתורגם להכנסות.

רביעית, גם אם עסקאות החלפים יצאו לדרך ב 2026, השוק ימתין למעבר לשלב השני: אחסנה ושירותים תפעוליים בתוך איירפארק. רק אז תתקבל ההוכחה שהאתר עצמו מתפקד כיחידה כלכלית עצמאית, ולא רק שהחברה מצאה אפיק לפעילות בתחום התעופה.

המשוכה האחרונה, ואולי המשמעותית מכולן, היא הצהרת החברה כי אין ביכולתה להעריך את משך הזמן הדרוש להקמת הפרויקט ואת העלויות הצפויות. כל עוד זוהי עמדת החברה, איירפארק נותר סיפור של הפחתת סיכונים, ולא מודל הניתן לתחזית כלכלית. הפרמטר הנכון לבחינת ההתקדמות ב 2 עד 4 הרבעונים הקרובים אינו הרווח הצפוי, אלא קצב סגירת אבני הדרך בפועל.

מסקנה

איירפארק של אייאיאס כבר חצה את שלב המצגות. הפרויקט מגובה בהסכם פיתוח חתום למגרש 101A, היתר מותנה להסדרת הכניסה לשטח, מעגל שותפים רחב והסכם מסגרת שממנו מצפה ההנהלה לגזור עסקאות כבר ב 2026. אלו הישגים לא מבוטלים.

עם זאת, המרחק בין הישגים אלו לבין ייצור הכנסות מהאתר עצמו עדיין רב. מגרש 101B אינו בגדר קרקע זמינה, אלא אופציה המותנית בהתקדמות ב 101A. ההיתר שהתקבל בדצמבר 2025 הוא היתר מותנה לעבודות תשתית, ולא אישור להקמת המתחם. מרבית השותפים הפוטנציאליים עדיין מצויים בשלב מזכרי ההבנות והמשא ומתן. בנוסף, ההסכם החדש בתחום החלפים מתחיל את דרכו מחוץ לישראל, כך שהוכחת ההיתכנות העסקית עשויה להקדים את הפעלת האתר עצמו.

לפיכך, השאלה המרכזית סביב איירפארק כיום אינה האם הפרויקט קיים, אלא באיזו אבן דרך הוא יוכיח את עצמו לראשונה. אם שנת 2026 תביא עימה היתר חתום, תחילת עבודות בשטח ועסקה מחייבת ראשונה, הפרויקט ירשום קפיצת מדרגה משמעותית. מנגד, אם השנה תתאפיין בהארכות נוספות, בדיקות נאותות והמשך מגעים עם שותפים, איירפארק ייוותר בגדר אופציה מסקרנת, אך כזו שהמרחק בינה לבין שורת ההכנסות גדול מכפי שמשתמע מהכותרות.