ברקת קפיטל: מה באמת מלמדים ההארכות והפיגורים בתיק
בסוף 2025 כ 37% מתיק ההלוואות של ברקת קפיטל היו בהארכה מוסכמת או בפיגור של 90 יום עד שנה. הבטוחות מסבירות מדוע ההפרשה עדיין נמוכה, אך הן אינן מוכיחות שהלחץ חלף.
עכשיו צריך לבדוק את הנכס, לא את המימון
הניתוח הקודם התמקד בצד המימון. ניתוח זה מבודד שאלה אחרת, חשובה לא פחות: מה מלמדים על איכות התיק שני הנתונים שקל לדלג עליהם, הארכות ופיגורים. בסוף 2025 רשמה ברקת הלוואות בהיקף של 321.1 מיליון ש"ח שהגיע מועד פירעונן והוארכו בהסכמה, ועוד 63.9 מיליון ש"ח בפיגור של 90 יום עד שנה. בסך הכול, סכום של 385 מיליון ש"ח, כ 37.3% מתיק ההלוואות.
כאן בדיוק עומדת למבחן סוגיית הבטוחות. מצד אחד, החברה מציגה תיק המגובה כולו בבטוחות, כש 95% ממנו בגיבוי משכנתא מדרגה ראשונה, ושיעור מימון (LTV) ממוצע של כ 57%. מנגד, אותם נתונים מעידים שחלק מהלחץ כבר חצה את הקווים התיאורטיים וגלש לזירה המימונית והמשפטית: הלוואה בהיקף של 63.8 מיליון ש"ח לא נפרעה במועדה, החברה כבר פתחה בהליכי הוצאה לפועל, ובכל זאת לא נרשמה בגינה הפרשה ספציפית.
זוהי ליבת העניין. הבטוחות אינן קישוט חשבונאי, והן מסבירות היטב מדוע ההפרשה נותרה נמוכה. אך בסוף 2025 הן מצטיירות יותר כמנגנון שקונה זמן ומצדיק ציפייה להתאוששות, ופחות כהוכחה לכך שהלחץ נפתר בפועל.
איפה הלחץ באמת יושב
טבלת התפלגות ההלוואות לפי מצב פירעון מציגה תמונה חדה. אין בה תיק שמתגלגל מרבעון לרבעון עם איחורים טכניים בלבד. היא משקפת תיק שבו החלק הבעייתי התפצל לשני כיסים ברורים: הלוואות שהוארכו, והלוואות שכבר שקועות עמוק בפיגור.
| סל | יתרה ברוטו | משקל מהתיק | הפרשה כוללת | שיעור כיסוי |
|---|---|---|---|---|
| הלוואות שאינן בפיגור | 645.9 מיליון ש"ח | 62.7% | 1.169 מיליון ש"ח | 0.18% |
| הלוואות שהגיע מועד פירעונן והוארכו | 321.1 מיליון ש"ח | 31.2% | 1.159 מיליון ש"ח | 0.36% |
| הלוואות בפיגור של 90 יום עד שנה | 63.9 מיליון ש"ח | 6.2% | 0.036 מיליון ש"ח | 0.06% |
הנקודה המעניינת באמת היא מבנה הפיגור. אין יתרות בקטגוריית הפיגור של עד 90 יום, וגם לא בקטגוריית השנה עד שנתיים. כל הפיגור מרוכז בטווח של 90 יום עד שנה. כלומר, כשכבר נוצר פיגור, הוא אינו מסתמן כאיחור קצר בדרך להסדרה. הוא כבר נמצא בשלב שבו השאלה אינה אם הלווה איחר, אלא אם הפתרון יגיע דרך פירעון, הארכה נוספת או מימוש נכסים.
במקביל, כמעט שליש מהתיק חצה את מועד הפירעון המקורי והוארך בהסכמה. מצב זה אינו שקול בהכרח לאירוע כשל. החברה מסבירה כי בפרויקטי ליווי, עיכובים בלוחות הזמנים עשויים להוביל להארכת תקופת האשראי, לרוב במספר חודשים ועד שנה, לעתים בתוספת עמלה או ריבית. אך בהיקף כזה, ההארכות חורגות ממעמד של פרט תפעולי והופכות למדד לאיכות התיק. השאלה אינה אם המודל העסקי מתיר הארכות, אלא איזה חלק מהתיק תלוי בהן כדי להמשיך לתפקד.
מה ההפרשות אומרות, ומה הן לא אומרות
הנתון הראשון שתומך בנרטיב ההכלה הוא יתרת ההפרשה הכוללת. בסוף 2025 היא טיפסה ל 2.364 מיליון ש"ח, לעומת 1.636 מיליון ש"ח בסוף 2024, עלייה של כ 44.5%. ההפרשה בשלב 3 זינקה מ 36 אלף ש"ח ל 923 אלף ש"ח, כך שהחברה אכן הכירה בהרעה מסוימת. אלא שהכרה זו עדיין זניחה ביחס להיקף הסלים הבעייתיים.
הנתון החריג ביותר מסתתר בפער שבין מצב הפירעון להפרשה. כל ההפרשה הספציפית, 871 אלף ש"ח, מרוכזת בסל ההלוואות שהגיע מועד פירעונן והוארכו. בסל הפיגור של 90 יום עד שנה, העומד על 63.9 מיליון ש"ח, אין כלל הפרשה ספציפית, אלא רק 36 אלף ש"ח כהפרשה כללית.
הביאור המפורט מספק את ההסבר. ההלוואה המרכזית בסל זה היא הלוואה ג' בהיקף של 63.8 מיליון ש"ח, שלא נפרעה במועד. החברה פתחה בהליכי גבייה, קיבלה פסק דין חלקי, ומשלא שילמו הלווים במועד, המשיכה להליכי הוצאה לפועל. אף על פי כן, החברה קבעה כי אין צורך בהפרשה ספציפית, שכן הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים החזויים מהבטוחה שבידיה עולה על יתרת החוב בספרים.
זהו הבדל קריטי. ברמה החשבונאית, הבטוחה עושה את עבודתה: היא מונעת מפיגור עמוק להפוך להפסד מיידי. עם זאת, עצם הגעת ההלוואה לערכאות ולהוצאה לפועל מעידה שהבטוחה אינה מבטיחה אירוע חלק. היא רק מאפשרת להנהלה להניח שההפסד הסופי טרם התגבש.
מנגד, בשתי הלוואות אחרות החברה כבר עשתה צעד קדימה. בהלוואה א' נרשמה הפרשה ספציפית של כ 613 אלף ש"ח, ובהלוואה ב' הופרשו 258 אלף ש"ח. בשני המקרים הטריגר היה זהה: עיכוב משמעותי בביצוע ההנדסי ושחיקה ברווחיות הפרויקט. כלומר, ברקת אינה מתעלמת מאותות מצוקה. היא פשוט מבחינה בין מקרים שבהם התמונה נשחקת גם תחת תרחישי גבייה שונים, לבין מקרים שבהם הבטוחה עדיין מכסה את החוב במלואו.
נקודה נוספת היא שלשלוש ההלוואות (א', ב' ו ג') יש בטוחות חזקות יחסית על הנייר: משכנתאות מדרגה ראשונה ללא הגבלת סכום, וכן שעבודים צולבים. לכן, המסקנה אינה שהבטוחה חלשה או פיקטיבית. המסקנה היא שהבטוחה מספקת כרית ביטחון, אך כרית זו אינה מבטלת את הסיכון שהפרויקט ייתקע, שהגבייה תתארך, ושבסופו של דבר ההפסד האמיתי ייגזר גם ממשך הזמן, ולא רק משווי הנכס.
איפה הממוצע מטעה
שקף 20 במצגת ההנהלה מציג תמונה מרגיעה: 100% מהתיק מגובה בטוחות, כ 95% במשכנתא מדרגה ראשונה, ושיעור מימון (LTV) ממוצע של כ 57%. נתונים אלה חשובים, אך הם מציגים תמונה חלקית. ממוצע נוח אינו חושף את המתרחש בקצה העליון של התיק, היכן שנוצרות ההארכות וההפרשות.
בטבלת עשרת הלווים הגדולים ניתן לראות את הזנב הזה בבירור. החשיפה הגדולה ביותר עומדת על 60.5 מיליון ש"ח עם LTV של 95%. אחריה מופיעות חשיפות של 31.9 מיליון ש"ח עם LTV של 83%, 29.6 מיליון ש"ח עם LTV של 80%, ו 19.1 מיליון ש"ח עם LTV של 82%. לצד זאת, קיימות חשיפות שמרניות יותר, כגון 56.1 מיליון ש"ח ב 58% LTV או 15 מיליון ש"ח ב 45% LTV. כלומר, הממוצע של 57% אכן נכון, אך הוא אינו משקף את תקרת הסיכון. הוא פשוט ממסך כיסים שבהם מרווח הביטחון צר בהרבה.
קיימת כאן מורכבות נוספת. חלק מהשורות בטבלה נמדדות לפי כושר ספיגה ולא לפי LTV, וחלק מהלווים מוצגים בחלוקה יחסית (פרו ראטה) אף שהם חבים יחד ולחוד באותה הלוואה. בנוסף, החברה מדגישה כי חלק ניכר מהפרויקטים ממומן בהלוואות ללא זכות חזרה ללווה (נון ריקורס), כך שהחשיפה הכלכלית שלה ללווים מסוימים נמוכה מהחשיפה ברוטו המוצגת בטבלה. הדברים נכונים, אך גם לאחר ההסתייגויות הללו, הטבלה מצביעה על עובדה פשוטה: בתוך החלק הגלוי של התיק קיימים כיסי סיכון שבהם שווי הבטוחה קרוב מאוד לגובה החוב.
כאן בדיוק מקבלים ההארכות והפיגורים משמעות שונה. כאשר ה LTV הממוצע עומד על 57%, קל להניח שהבטוחה לבדה תפתור כמעט כל בעיה. אך מבט על החשיפות הגדולות בקצה מבהיר שהשאלה האמיתית היא כמה זמן הפרויקט יכול להתעכב או להישחק בטרם כרית הביטחון תתפוגג.
אז מה זה אומר על הספרים של ברקת
המסקנה אינה שההארכות והפיגורים חושפים תיק חלש במסווה. זוהי פרשנות אגרסיבית מדי לנוכח הנתונים שהחברה מציגה: בטוחות חזקות, שעבודים מדרגה ראשונה, ולעתים גם שעבודים צולבים, לצד יתרת הפרשה כוללת שנותרה נמוכה במונחים מוחלטים. עם זאת, המסקנה גם אינה שהבטוחות סוגרות את הסיפור.
בסוף 2025, הבטוחה מצטיירת כמנגנון המאפשר לדחות את ההכרה בהפסד כל עוד ההנהלה מאמינה ששווי הנכס בר מימוש, ולא כהוכחה לכך שהלחץ חלף. אלו שני דברים שונים. כאשר 37.3% מהתיק נמצאים בהארכה או בפיגור, וההלוואה העיקרית בפיגור עמוק כבר מצויה בהליכי אכיפה ללא הפרשה ספציפית, על השוק לבחון פחות את הסיסמה "100% מגובה בטוחות", ויותר את היכולת להמיר את אותן בטוחות למזומן, בזמן סביר וללא שחיקת ערך.
המסקנה: הבטוחות בולמות כעת את ההכרה בהפסד, אך אינן מוחקות את סימני הלחץ בתיק. כדי לתמוך בתזה החיובית, נדרשים שלושה תנאים: פירעון החשיפה של 63.8 מיליון ש"ח בפיגור ללא פגיעה מהותית; ירידה בהיקף סל ההארכות במקום גלגולו קדימה; והימנעות מגלישת החשיפות הגדולות בעלות ה LTV הגבוה לסבב נוסף של הפרשות ספציפיות.
גילוי נאות: הניתוח באתר תל אביב לעומק הוא תוכן מידע, מחקר ופרשנות כללית בלבד. הוא אינו מהווה ייעוץ השקעות, שיווק השקעות, המלצה או הצעה לקנות, למכור או להחזיק נייר ערך כלשהו, ואינו מותאם לצרכים או לנתונים של קורא מסוים.
הכותב, בעלי האתר או גורמים הקשורים אליהם עשויים להחזיק, לקנות, למכור או לבצע פעולות בניירות הערך או בנכסים פיננסיים הקשורים לחברות הנדונות, לפני או אחרי פרסום הניתוח, ללא הודעה מוקדמת וללא עדכון בדיעבד. אין לראות בפרסום הניתוח הצהרה בדבר קיומה או אי-קיומה של החזקה כלשהי.
ייתכנו טעויות, חוסרים או שינויי מידע לאחר מועד הפרסום. לפני קבלת החלטה יש לבדוק את הדיווחים הרשמיים ומקורות המידע המקוריים.