תשתיות אנרגיה: העננה הסביבתית והמשפטית שממשיכה לרחף מעל חיפה

חיפה כבר לא סעיף הערה

הפרדוקס של חיפה ב 2025 הוא שסעיף איכות הסביבה נראה פתאום כמו שורת רווח. החברה מציגה ב 2025 הוצאות והשקעות סביבתיות נטו שליליות, כלומר תרומה של כ 58 מיליון ש"ח, לעומת עלות נטו של כ 153 מיליון ש"ח ב 2024. זה נראה כמו יציאה מהמשבר, אבל התמונה מורכבת יותר. השינוי לא נובע מהתפזרות העננה, אלא ממעבר של המזכר מול עיריית חיפה מאומדן כללי ללוחות זמנים, היתרי הריסה והתקשרויות עם קבלנים. חשבונאית, זו הקלה בתוצאות. כלכלית, אירוע חיפה פשוט התפצל למספר חזיתות שטרם הוכרעו.

הרווח של 2025 קיבל דחיפה משמעותית מחיפה. אבל מאחורי השורה הזו מסתתרים לוח זמנים מחייב להריסת מיכלים ולסגירת נמל הדלק הישן, דרישת ניטור שהגיעה עד איום על רישיון העסק, ממצאי זיהום שדורשים טיפול, כתב אישום פלילי פתוח, היטל סלילה של כ 249 מיליון ש"ח על קרקעות הצפון ומדיניות PFAS ללא אומדן סופי. ההפרשה קטנה, אבל העננה נותרה בעינה.

התרשים ממחיש מדוע חיפה אינה אירוע נקודתי. לכל התחייבות יש שעון עצר משלה, ולעיתים גם נקודת פתיחה שונה. לכן, גם לאחר קבלת היתרי ההריסה בספטמבר 2025, החברה רחוקה מסיום האירוע. היא פשוט עברה מאיום משפטי לשלב ביצוע תחת לוחות זמנים נוקשים.

המזכר הוריד את ההפרשה, לא את העננה

מזכר ההבנות מאוגוסט 2024, שקיבל תוקף של פסק דין, מציב מסגרת מחייבת. החברה התחייבה להריסה ולפינוי מדורג של תשעת המיכלים הצפוניים בטרמינל: תחילת הריסת שבעה מיכלים לא פעילים בתוך שנה מקבלת ההיתר, וסיום פינוי שני המיכלים הפעילים בתוך 30 חודשים. בנוסף, התחייבה החברה לסיים את פעילות נמל הדלק וחוות 20 אקרס בתוך 24 חודשים מהפעלת נמל תזקיקים חדש, ולבצע שיקום נופי בפרוזדור A בתוך 9 חודשים ממועד החתימה.

כאן טמונה המלכודת בקריאה שטחית של תוצאות 2025. אמנם, החברה עדכנה כלפי מטה את ההתחייבות לפינוי ופירוק. בעקבות קבלת היתרי ההריסה בספטמבר 2025 וחתימה על התקשרויות קבלניות לרוב העבודות, ההתחייבות המוערכת כווצה בכ 82 מיליון ש"ח והסתכמה בסוף 2025 ב 21 מיליון ש"ח. מתוך סכום זה, כ 58 מיליון ש"ח שיוחסו למיכלים הלא פעילים נזקפו מיידית להכנסות אחרות, וכ 24 מיליון ש"ח נוספים נגרעו מעלות המיכלים הפעילים. אך אין פירוש הדבר שסוגיית חיפה נפתרה. החברה פשוט עברה מאומדן שמרני בתנאי אי ודאות לאומדן מבוסס ביצוע.

המחיר של המעבר הזה משתקף היטב בתוצאות. הוצאות הפחת זינקו בכ 28.1 מיליון ש"ח ב 2025, בהמשך לעלייה של כ 27.4 מיליון ש"ח ב 2024, בעקבות קיצור ועדכון אורך החיים השימושיים של הנכסים בחיפה. שני המיכלים הפעילים מיועדים לפינוי במרץ וביוני 2027, בעוד שאומדן חיי הנכסים של נמל הדלק וחוות 20 אקרס הוארך בשלוש שנים, עד סוף יוני 2034. החברה זכתה למרווח נשימה חשבונאי, אך הוא נקנה במחיר של פחת מואץ, חובת ביצוע ולוח זמנים רב שנתי.

גם המתווה מול העירייה אינו חף מלחצים. העירייה התחייבה לאפשר את המשך פעילות הטרמינל עד לפינויו, בכפוף להסדרת הבנייה החורגת מצד החברה. בקיץ 2025 החזית הזו כבר הסלימה לזימון לשימוע לבחינת ביטול רישיון העסק. באוגוסט 2025 התקיים מפגש חלף שימוע, שבו הוסכם כי העירייה תקדם היתרים למערך הניטור ולהריסת השדרה הצפונית, והחברה תקדם את הקמת מערך הניטור. בספטמבר 2025 נחת חיוב נוסף: אגרות והיטלים בסך כ 9.1 מיליון ש"ח, חלף השיקום הנופי בפרוזדור A. עובדה זו אינה משנה את התזה המרכזית, אך מזכירה שמסלול ההסדרה נותר יקר ומותנה בעמידה באבני דרך.

התרשים אינו מציג סכום מצטבר אחד, ובכוונה. הוא מאגד חיוב תקופתי, יתרת התחייבות, תשלום מוסכם והפרשה משפטית. דווקא משום כך הוא רלוונטי: הוא ממחיש שהקלה נקודתית בהתחייבות הפינוי אינה מוחקת את העומס שחיפה ממשיכה לייצר במספר חזיתות חשבונאיות, משפטיות ותפעוליות במקביל.

ניטור, זיהום וכתב אישום

החזית הסביבתית בחיפה אינה מתחילה ומסתיימת במזכר מול העירייה. בגזרת המים ומי התהום, החברה מפעילה קידוחי ניטור ומדווחת לרשות המים, וב 2026 הושלמו סקרי קרקע בכל המתקנים. הבשורות הטובות הן שבמרבית האתרים לא אותרו זיהומי קרקע. עם זאת, התיק רחוק מסגירה: זיהום מקומי אותר במתקן הטרמינל, וזיהום נקודתי נמצא באתר אלרואי. החברה פועלת לטפל בהם בהתאם להנחיות הרשויות.

מעל כל אלה מרחפת עננת עבר שטרם התפזרה. החברה מתייחסת לדוח של המשרד להגנת הסביבה מ 1997, המצביע על זיהום מסיבי של קרקע ומי תהום באזור מסדרון צנרת הדלק סמוך לנמל הדלק בחיפה, שמקורו בדליפות היסטוריות. בנוסף, קיימות טענות למוקדי זיהום בטרמינל ובאלרואי מתקופת הפעלתם על ידי בז"ן. החברה מבהירה כי אינה יכולה להעריך כיום את החשיפה הכספית, שכן היקף הזיהום, מועד היווצרותו וזהות האחראי אינם ידועים לה. היא אף טוענת כי אין לה כלל צנרת במסדרון, ולכן אינה נושאת באחריות. זוהי נקודה קריטית: גם כשיש קו הגנה משפטי מוצק, החשיפה הכספית נותרת פתוחה.

בגזרת איכות האוויר התמונה דומה. שנים ארוכות התנהלה מחלוקת סביב הדרישה להקים מערך ניטור רציף סביב טרמינל קריית חיים. ביוני 2025 הסוגיה הסלימה לזימון לשימוע בעיריית חיפה, בטענה להפרת תנאי היתר הרעלים ובחינת ביטול רישיון העסק. בנובמבר 2025 הוקם מערך הניטור, אושר על ידי המשרד להגנת הסביבה ועוגן בהיתר הרעלים. זהו צעד משמעותי, המדגיש עד כמה המהלך נכפה רגולטורית ולא נבע מיוזמה וולונטרית.

ברקע הדברים עומד כתב האישום הפלילי שהוגש בנובמבר 2024, בעקבות הדליקה שפרצה במאי 2022 במיכל ריק במתקן קריית חיים במהלך עבודות פירוק גג. החברה מדווחת על הליך גישור שכשל, וחזרה למסלול של דיוני הוכחות הקבועים למאי ויוני 2026. בשלב זה, יועציה המשפטיים של החברה אינם יכולים להעריך את אופן סיום ההליך או את היקף החשיפה. המסקנה הכלכלית ברורה: גם אם סוגיית הניטור הוסדרה, חזית האכיפה הפלילית נותרה פעילה.

קרקעות הצפון: שם יושב הכסף הגדול

העננה סביב חיפה אינה מסתכמת בטרמינל, מיכלים וניטור. היא מרחפת גם מעל קרקעות הצפון, ושם מסתתר המספר הכבד באמת. כבר ביוני 2021 נדרשה החברה לשלם לעיריית חיפה היטל סלילה של כ 170 מיליון ש"ח, בגין עבודות סלילה שבוצעו לטענת העירייה בקרקעות הצפון. העתירה שהגישה החברה נדחתה בבית המשפט המחוזי בפברואר 2024, ובסוף 2025 תפחה ההפרשה הכוללת בגין הדרישה לכ 249 מיליון ש"ח, הכוללים כ 79 מיליון ש"ח בגין ריבית והפרשי הצמדה. קרן ההיטל, כ 170 מיליון ש"ח, הוונה לרכוש קבוע כחלק מעלות קרקעות הצפון.

הנקודה המהותית כאן אינה רק גובה הסכום, אלא אופיו. זו אינה חשיפה תיאורטית שעשויה להתממש או להתפוגג. זוהי התחייבות רשומה, בעוד שהערעור שהוגש לבית המשפט העליון במאי 2024 תלוי ועומד, ויועציה המשפטיים של החברה מתקשים להעריך את סיכוייו או את ההיתכנות לפשרה. המשמעות היא שכל מי שבונה על הצפת ערך בקרקעות הצפון, חייב לזכור שחלק מהערך הזה כבר משועבד למאבק משפטי ומוניציפלי.

הבעיה מורכבת אף יותר, שכן הפוטנציאל הנדל"ני אינו חף ממשוכות תכנוניות. החברה מבהירה כי קידום אחת מתוכניות 'מפרץ החדשנות' יסכל את ביצוע פרויקט קרקעות הצפון. לכן, היטל הסלילה אינו רק מספר גדול המרחף מעל קרקע בעלת פוטנציאל. הוא רובץ על נכס שמימושו תלוי הן בתוצאה המשפטית והן בכיוון התכנוני של מפרץ חיפה. זו בדיוק הסיבה שיש לראות בהיטל הסלילה חלק בלתי נפרד מהעננה החיפאית, ולא פרט טכני בסעיף הנדל"ן.

PFAS: תג המחיר הבא עוד בלי אומדן סופי

שכבת סיכון נוספת שטרם תומחרה במלואה היא סוגיית ה PFAS. בנובמבר 2024 פרסם המשרד להגנת הסביבה מדיניות אסדרה לחומרים אלו בתעשייה, האמורה להיות מוטמעת בהיתר הרעלים של החברה. החברה כבר קיבלה תנאים נוספים להיתרי הרעלים בכל המתקנים ובקווי הצנרת הארציים, המחייבים אותה להחליף את כלל תרכיזי הכיבוי לתרכיזים נטולי PFAS.

האתגר כאן אינו מסתכם ברכישת קצף חדש. החברה מפרטת כי המהלך דורש גם ניקוי צנרות ומיכלים, החלפת אביזרים במערכת והתאמתה לסוג הקצף החדש, לצד פינוי התרכיז הישן כחומר מסוכן. החברה אכן צמצמה משמעותית את השימוש בתרכיזי כיבוי המכילים PFAS כבר ב 2024 והמשיכה בכך ב 2025, ותרכיזים פגי תוקף פונו כפסולת חומרים מסוכנים. אך נכון למועד פרסום התוצאות, טרם גובש אומדן סופי לעלות הכוללת, שכן התקנים והנחיות שירותי הכבאות והמשרד להגנת הסביבה טרם הושלמו. על בסיס אומדנים ראשוניים, החברה מזהירה כי ייתכן שיידרשו השקעות מהותיות.

נקודה זו קריטית במיוחד עבור חברה שעמוסה ממילא בפרויקטי תשתית ובהסדרה רגולטורית בחיפה. סוגיית ה PFAS אינה אירוע חשבונאי נקודתי, אלא שכבה נוספת של השקעות הוניות ותחזוקה רגולטורית, שעלולה להכביד בדיוק בתקופה שבה החברה מפרקת, מנטרת ומסדירה את הטרמינל.

המסקנה

התמונה העולה מחיפה ב 2025 ברורה יותר מכפי שהחשבונאות מרמזת. סעיף אחד כווץ, אך המערכת כולה טרם נוקתה. מצד אחד, התקבלו היתרי הריסה, הוקם מערך ניטור, ההתחייבות לפינוי צנחה ל 21 מיליון ש"ח והעירייה עברה ממסלול עימות למסלול של ביצוע מפוקח. מנגד, סוגיית הזיהום נותרה פתוחה, כתב האישום שריר וקיים, היטל הסלילה כבר נרשם כהתחייבות, וסוגיית ה PFAS טרם תומחרה סופית.

לכן, יש לנתח את אירוע חיפה לא כהפרעה נקודתית לתוצאות 2025, אלא כעננה רב שנתית. החזית החשבונאית אמנם סיפקה הקלה, אך החזית התפעולית, המשפטית והרגולטורית עדיין רחוקה מסיום.