דן מלונות: אילת מחזיקה את הרווח, ירושלים ותל אביב גוררות הפסד
הניתוח הקודם הצביע על שחיקת הרווחיות. ניתוח זה ממפה את מקור הבעיה: אילת ייצרה 73% מה EBITDA המלונאי, בעוד ירושלים ותל אביב רשמו יחד EBITDA שלילי על היקף הכנסות דומה.
איפה הרווח באמת יושב
הניתוח הקודם הראה שהכנסות דן מלונות חזרו לצמוח, אך הרווחיות נותרה מאחור. ניתוח זה ממפה את מוקדי הרווח וההפסד. התמונה ברורה: ב 2025 אילת לא הייתה רק האזור החזק בפורטפוליו, אלא מנוע הרווח שהחזיק את הפעילות המלונאית כולה, בעוד ירושלים ותל אביב נותרו הפסדיות.
כשאומרים שאילת מסבסדת את הפעילות, הכוונה היא ל EBITDA, לא לתזרים המזומנים. שלושת מלונות הרשת באילת רשמו ב 2025 הכנסות של 423.8 מיליון ש"ח ו EBITDA של 104.2 מיליון ש"ח. אלו מהווים 36.9% מהכנסות המלונאות, אך 73.1% מה EBITDA המלונאי. ירושלים ותל אביב רשמו יחד הכנסות של 421.3 מיליון ש"ח, משקל כמעט זהה, אך הציגו EBITDA שלילי מצרפי של 8.0 מיליון ש"ח. היקף הכנסות דומה, תוצאה כלכלית הפוכה.
הפער הזה בולט גם ברמת הריכוזיות. ארבעה מלונות, שכל אחד מהם תרם מעל 10% מסך ה EBITDA של החברה, ייצרו יחד 118.8 מיליון ש"ח EBITDA, שהם 83.3% מה EBITDA המלונאי, לעומת 56.4% ב 2024. במקביל, 13 המלונות הנותרים ייצרו EBITDA של 23.8 מיליון ש"ח בלבד, אך שאבו השקעות הוניות בהיקף של 117.0 מיליון ש"ח, לעומת 24.4 מיליון ש"ח בארבעת המלונות החזקים. המשמעות היא שרוב הרווח מרוכז במספר מצומצם של נכסים, בעוד שעיקר ההשקעות ההוניות מופנה לנכסים שאינם תורמים משמעותית לשורת הרווח.
| קבוצה | מספר מלונות | הכנסות 2025 | EBITDA 2025 | השקעות הוניות 2025 | מה זה אומר |
|---|---|---|---|---|---|
| מלונות שתרומת כל אחד מהם מעל 10% מ EBITDA החברה | 4 | 453.0 מיליון ש"ח | 118.8 מיליון ש"ח | 24.4 מיליון ש"ח | רוב הרווח מרוכז בשכבה צרה יחסית |
| יתר המלונות | 13 | 694.4 מיליון ש"ח | 23.8 מיליון ש"ח | 117.0 מיליון ש"ח | רוב ההשקעה, מעט מאוד EBITDA |
הפער הזה הוא לב הסיפור. אילת אינה רק האזור הרווחי ביותר, אלא היחיד שמייצר כרית רווח משמעותית. ירושלים ותל אביב, לעומת זאת, כבר אינן מהוות חולשה נקודתית. יחד הן אחראיות ל 36.7% מהכנסות המלונאות, אך במקום לתרום לרווח, הן שוחקות אותו.
החולשה בירושלים ובתל אביב אינה זהה
האמירה שמלונות הערים חלשים היא נכונה, אך כללית מדי. ירושלים ותל אביב סובלות מבעיות שונות, ולכן גם מסלול ההתאוששות שלהן שונה.
בירושלים ניכרת מגמה מעורבת: ההכנסות נותרו יציבות ועמדו על 241.7 מיליון ש"ח (לעומת 239.6 מיליון ש"ח), וההכנסה לחדר פנוי (REVPAR) אף עלתה ל 398 ש"ח מ 366 ש"ח. עם זאת, שיעור התפוסה צנח ל 38% מ 51%, וה EBITDA צלל לטריטוריה שלילית של 2.1 מיליון ש"ח, לעומת נתון חיובי של 24.5 מיליון ש"ח ב 2024. השיפור בהכנסה לחדר פנוי לא הספיק כדי לפצות על הירידה בתפוסה ועל בסיס העלויות הקשיח בעיר.
בתל אביב התמונה פשוטה וקודרת יותר. ההכנסות ירדו ל 179.6 מיליון ש"ח מ 194.7 מיליון ש"ח, ה REVPAR ירד ל 418 ש"ח מ 425 ש"ח, ושיעור התפוסה נשחק ל 51% מ 59%. ה EBITDA עבר להפסד של 5.8 מיליון ש"ח, לעומת רווח של 10.5 מיליון ש"ח ב 2024. בתל אביב, גם הביקוש וגם השורה התחתונה נסוגו.
השילוב בין שתי הערים מציף את הבעיה המרכזית. ב 2024 הן ייצרו יחד EBITDA של 35.1 מיליון ש"ח. ב 2025 הן עברו ל EBITDA שלילי של 8.0 מיליון ש"ח. זוהי שחיקה של יותר מ 43 מיליון ש"ח בשנה אחת, דווקא בליבה העירונית של הרשת.
הנקודה המרכזית היא שהערים אינן חלשות רק בהשוואה לאילת, אלא גם ביחס לביצועיהן ב 2024, שנה שבעצמה לא התאפיינה בפעילות נורמלית. לכן, חזרה מהפסד לרמות של 2024 לא תעיד על חזרה לשיווי משקל, אלא רק על עצירת השחיקה ברווחיות של שאר הרשת.
התנאים לאיזון מחדש של הרווחיות
היעד הראשון והבסיסי ביותר הוא חזרה לאיזון תפעולי בירושלים ובתל אביב. מהלך כזה דורש שיפור מצרפי של כ 8 מיליון ש"ח ב EBITDA רק כדי להגיע לאפס, ומשמעותו עצירת הדימום ולא איזון אמיתי.
היעד השני מציב רף תפעולי סביר יותר: חזרה ל EBITDA של 2024. לשם כך נדרש שיפור של כ 43.1 מיליון ש"ח לעומת 2025. עם זאת, יש לזכור שב 2024 נשען מגזר המלונאות על לקוח מהותי אחד, משרד התיירות, שהיה אחראי ל 25% מהכנסות המגזר. לפיכך, גם 2024 אינה משקפת סביבת ביקוש נורמלית, אלא מהווה רף מינימום בלבד.
כאן משתלבת תמונת הביקוש. ב 2025 החברה כבר לא נשענה על לקוח מהותי, ותמהיל הלינות במלונות הרשת בישראל השתפר לעומת 2024: שיעור הישראלים ירד ל 82% מ 92%, בעוד ששיעור התיירים מצפון אמריקה, אירופה ושאר העולם עלה ל 18% מ 8%. עם זאת, הנתונים עדיין רחוקים מאלו של 2023, אז היוו התיירים מחו"ל 36% מסך הלינות. זוהי אינדיקציה בלבד, שכן החברה אינה מספקת פילוח לינות לפי עיר. אף על פי כן, השילוב בין תמהיל לינות שעדיין רחוק משגרת 2023 לבין מפת הרווחיות האזורית, מעיד כי ההתאוששות בתיירות הנכנסת טרם התרחבה מספיק כדי לתמוך במלונות העירוניים.
מסיבה זו, השיפור שנרשם ברבעון הרביעי אינו מספק כשלעצמו. ברבעון הרביעי של 2025 זינק ה EBITDA המלונאי ל 53.4 מיליון ש"ח מ 19.1 מיליון ש"ח, והכנסות המלונאות צמחו ל 311.6 מיליון ש"ח מ 244.1 מיליון ש"ח. החברה מייחסת את הצמיחה בהכנסות בעיקר לעלייה בלינות תיירים. זהו נתון מעודד, אך הפילוח האזורי השנתי מלמד שהשיפור טרם תורגם לחזרה לרווחיות בערים, ובוודאי שאינו מאזן מחדש את הפורטפוליו כולו.
במונחים תפעוליים, דן מלונות אינה זקוקה לעוד שנה חזקה באילת; היא זקוקה לכך שהמלונות העירוניים יפסיקו לשחוק את הרווח שאילת מייצרת.
המסקנה
ניתוח זה חושף כי דן מלונות אינה רשת הומוגנית, אלא פורטפוליו מפוצל בין נכסים חזקים מאוד לכאלו שמתאוששים בעצלתיים. אילת אינה רק נקודת אור; ב 2025 היא תפקדה כמנוע הרווח שחיפה בפועל, בשורת ה EBITDA, על החולשה בירושלים ובתל אביב.
הנתון המהותי אינו מסתכם ב 104.2 מיליון ש"ח EBITDA באילת, אלא בעובדה שמשקל הכנסות דומה בערים הניב תוצאה הפוכה. לפיכך, שאלת המפתח ל 2026 אינה האם ההכנסות ימשיכו לצמוח, אלא האם ירושלים ותל אביב יצליחו לחזור לטריטוריה חיובית, מבלי שהמגזר יישען שוב על עוגן ביקוש חריג.
העיקרון המנחה ברור: תמהיל הרווח של דן מלונות לא יתאזן רק באמצעות תוספת הכנסות, אלא כאשר המלונות העירוניים יפסיקו לשחוק את הרווחיות שאילת מייצרת.
גילוי נאות: הניתוח באתר תל אביב לעומק הוא תוכן מידע, מחקר ופרשנות כללית בלבד. הוא אינו מהווה ייעוץ השקעות, שיווק השקעות, המלצה או הצעה לקנות, למכור או להחזיק נייר ערך כלשהו, ואינו מותאם לצרכים או לנתונים של קורא מסוים.
הכותב, בעלי האתר או גורמים הקשורים אליהם עשויים להחזיק, לקנות, למכור או לבצע פעולות בניירות הערך או בנכסים פיננסיים הקשורים לחברות הנדונות, לפני או אחרי פרסום הניתוח, ללא הודעה מוקדמת וללא עדכון בדיעבד. אין לראות בפרסום הניתוח הצהרה בדבר קיומה או אי-קיומה של החזקה כלשהי.
ייתכנו טעויות, חוסרים או שינויי מידע לאחר מועד הפרסום. לפני קבלת החלטה יש לבדוק את הדיווחים הרשמיים ומקורות המידע המקוריים.