סולרום 2025: כמה מהרווח הגיע מהליבה הביטחונית וכמה מהשכירות
פחות מחמישית מההכנסות של סולרום ב 2025 ייצרה כמעט 60% מהרווח התפעולי, משום ששכבת השכירות כללה גם 12.9 מיליון ש"ח מהתאמות מבנים לשוכר. הרבעון הרביעי כבר הראה איך התמונה נראית כשהרכיב הזה נחלש והרווח חזר להישען הרבה יותר על הליבה הביטחונית.
התמונה המלאה
במאמר הראשי הצבענו על שיפור אמיתי בליבה הביטחונית של סולרום, אך התמונה המאוחדת של 2025 מורכבת יותר מכפי שהיא מצטיירת על פני השטח. ניתוח זה מתמקד בשאלה אחת: כמה מרווחי 2025 נבעו מהפעילות הביטחונית עצמה, וכמה הגיעו מפעילות השכירות בצחר, שכללה השנה גם הכנסה של 12.9 מיליון ש"ח בגין התאמות מבנים לשוכר.
המסקנה ברורה: אי אפשר לייחס את כל הרווח התפעולי ב 2025, שהסתכם ב 27.4 מיליון ש"ח, לליבה הביטחונית. מגזר המכירות והשירותים ייצר הכנסות של 79.6 מיליון ש"ח ורווח תפעולי של 11.1 מיליון ש"ח. מנגד, פעילות השכירות הניבה הכנסות של 19.0 מיליון ש"ח בלבד, פחות מחמישית מהמחזור, אך תרמה 16.3 מיליון ש"ח לרווח התפעולי, שהם כ 60% מהרווח התפעולי המאוחד.
הבחנה זו קריטית דווקא משום שהפעילות הביטחונית אכן רשמה שיפור. אין הכוונה שהפעילות הביטחונית חלשה או שרווחי 2025 מלאכותיים. הטענה ממוקדת יותר, וקריטית להבנת כושר ההשתכרות העתידי: הרווח המאוחד ב 2025 נשען על שני מנועים נפרדים לחלוטין, בעלי מבנה עלויות שונה, רמת חזרתיות אחרת, ותחזית שונה ל 2026.
פירוק הרווח ב 2025
| שכבה | הכנסות 2025 | חלק מהמחזור | רווח גולמי | רווח תפעולי | חלק מהרווח התפעולי |
|---|---|---|---|---|---|
| מכירות ושירותים | 79.638 מיליון ש"ח | 80.7% | 28.414 מיליון ש"ח | 11.095 מיליון ש"ח | 40.5% |
| שכירות | 18.994 מיליון ש"ח | 19.3% | 16.292 מיליון ש"ח | 16.292 מיליון ש"ח | 59.5% |
| סך הכל | 98.632 מיליון ש"ח | 100% | 44.706 מיליון ש"ח | 27.387 מיליון ש"ח | 100% |
זהו אינו רק פער כמותי, אלא מודל כלכלי שונה. על פי נתוני החברה, פעילות השכירות כמעט ואינה נושאת בעלויות תפעוליות מעבר לעלות הישירה, ולכן הרווח הגולמי ממנה זהה לרווח התפעולי. לעומת זאת, מגזר המכירות והשירותים סופג הוצאות הנהלה וכלליות וכן הוצאות מחקר ופיתוח, כך שרווחיות הליבה נראית שונה לחלוטין לאחר שקלול כלל העלויות התפעוליות.
כאן טמון הפער שקל לפספס. שיעור הרווח התפעולי המאוחד ב 2025 עמד על 27.8%, בעוד ששיעור הרווח התפעולי ממכירות ושירותים הסתכם ב 13.9% בלבד. כלומר, מי שגוזר מתוצאות 2025 רמת רווחיות תפעולית מייצגת לפעילות הביטחונית, מסתמך על נתון שנדחף כלפי מעלה בעקבות פעילות נדל"ן חריגה.
מצגת החברה עצמה משקפת זאת. החברה בחרה להציג בנפרד את הרווח הגולמי והתפעולי ממכירות ושירותים, ולא להסתפק ברווח התפעולי המאוחד וב EBITDA. אין זו קוסמטיקה בלבד; זהו איתות לכך שניתוח פעילות הליבה מחייב הפרדה, אחרת תוצאות 2025 מצטיירות כחזקות ומייצגות יותר מכפי שהן בפועל.
המרכיבים החד פעמיים בפעילות השכירות
מתוך הכנסות שכירות של 19.0 מיליון ש"ח ב 2025, כ 12.9 מיליון ש"ח נבעו מהתאמות מבנים בצחר לצרכי השוכר. זהו הנתון שמשנה את התמונה. בנטרול רכיב זה, יתרת הכנסות השכירות השוטפות מסתכמת בכ 6.1 מיליון ש"ח בלבד.
הנתונים ממצגת שוק ההון מחדדים את התמונה. הסכם השכירות הקודם על חלק מהמבנים הניב כ 6 מיליון ש"ח בשנה, והסתיים בסוף אוגוסט 2025. ביולי 2025 נחתם הסכם חדש לשנה, החל מ 1 בספטמבר 2025, בדמי שכירות שנתיים של כ 3.5 מיליון ש"ח. במקביל, חלק מהמבנים הועבר לשימוש עצמי של הקבוצה. לפיכך, 2025 אינה שנת שכירות מייצגת ואינה שנת פעילות רגילה. זוהי שנת מעבר שבה פעילות הנדל"ן כוללת דמי שכירות שוטפים, הכנסות חד פעמיות מהתאמות, ומעבר חלקי של נכסים מסטטוס מושכר לשימוש עצמי.
עם זאת, אין להסיק שפעילות צחר היא רעש רקע חסר ערך. זו אינה המסקנה. בהערכת השווי לסוף 2025, השמאי הניח שכר דירה ראוי של 35 ש"ח למ"ר ושיעור היוון של 7%, תוך ציון מפורש שעלויות הסבה בסך כ 24.7 מיליון ש"ח לשימוש זמני כבית ספר לא נכללו בחישוב. כלומר, זהו נכס ממשי ובעל ערך, אך גם בתוך פעילות הנדל"ן יש להבחין בין הערך הנכסי, דמי השכירות השוטפים, וההכרה החשבונאית החד פעמית בגין התאמות.
האיתות מהרבעון הרביעי
הרבעון הרביעי מהווה נקודת ייחוס טובה ל 2026, שכן הוא כבר מגלם את המעבר לשימוש עצמי בחלק מהמבנים ואת תנאי ההסכם החדש. נתוני הרבעון ממחישים מדוע התוצאות השנתיות של 2025 אינן מהוות בסיס מייצג לשנה הבאה.
ההכנסות ממכירות ושירותים ברבעון הרביעי צמחו ב 34.7% ל 19.55 מיליון ש"ח, והרווח התפעולי מפעילות הליבה עבר מהפסד של 262 אלף ש"ח לרווח של 1.017 מיליון ש"ח. כלומר, פעילות הליבה רשמה שיפור מהותי. עם זאת, באותו רבעון צנחו הכנסות השכירות ב 70.6% ל 1.735 מיליון ש"ח, והרווח התפעולי משכירות נחתך ב 77.1% ל 1.195 מיליון ש"ח. התוצאה המאוחדת הציגה הכנסות יציבות יחסית (עלייה של 4.3%), אך צניחה של 55.3% ברווח התפעולי, שהסתכם ב 2.212 מיליון ש"ח.
זוהי ליבת התזה. הרבעון הרביעי לא העיד על שחיקה בליבה הביטחונית, אלא להפך. הפעילות הביטחונית השתפרה, אך פעילות הנדל"ן שדחפה את הרווח המאוחד כלפי מעלה בתחילת השנה נחלשה משמעותית. לכן, המבחן המרכזי ב 2026 לא יהיה רק המשך צמיחת המכירות, אלא יכולתה של פעילות הליבה לייצר חלק משמעותי יותר מהרווח המאוחד, ללא התרומה החריגה של פעילות השכירות.
המבחן של 2026
המסקנה מתוצאות 2025 היא שסולרום מציגה שתי מגמות מקבילות. הראשונה, והחיובית שבהן, היא שהפעילות הביטחונית רשמה קפיצת מדרגה ברווחיות ומציגה כיום איתנות גבוהה יותר. השנייה, שחשובה לא פחות, היא שחלק ניכר מהרווח המדווח אינו משקף את קצב ההשתכרות המייצג של הליבה, אלא נשען על תרומה חריגה מפעילות הנדל"ן.
מכאן נגזרים מבחני הביצוע ל 2026. השאלה אינה רק אם הכנסות השכירות יורדות, מגמה שכבר משתקפת בהסכם החדש. השאלה המרכזית היא האם אובדן ההכנסות משכירות יפוצה באמצעות צמיחה בפעילות הביטחונית, הגדלת קיבולת הייצור, גידול באספקות ושיפור ברווח התפעולי ממכירות ושירותים. אם תרחיש זה יתממש, 2025 תיזכר כשנת מעבר מרווחיות מבוססת נדל"ן לרווחיות הנשענת על ליבת העסקים. אם לא, יתברר כי הרווח המאוחד ב 2025 הקדים את כושר ההשתכרות המייצג של הפעילות הביטחונית.
מסקנה
פירוק תוצאות 2025 למגזרי הפעילות מציג תמונה ברורה יותר. הליבה הביטחונית של סולרום אכן רשמה שיפור, וכבר אינה מצטיירת כפעילות שולית הנגררת אחר הנדל"ן. עם זאת, היא הניבה רווח תפעולי של 11.1 מיליון ש"ח בלבד, ולא 27.4 מיליון ש"ח. הפער נובע מפעילות השכירות, הכוללת רכיב מהותי של התאמות מבנים לשוכר, סעיף חד פעמי שאינו מהווה בסיס מייצג לתחזיות עתידיות.
הרבעון הרביעי כבר סיפק הצצה למגמה הצפויה. עם היחלשות פעילות השכירות, הרווח המאוחד התכווץ בחדות, למרות השיפור בפעילות הליבה. לכן, שאלת המפתח ל 2026 אינה איכות הנדל"ן של סולרום, אלא יכולתה של הפעילות הביטחונית לייצר נתח משמעותי יותר מהרווח, ללא התרומה החד פעמית שאפיינה את 2025.
מה צריך למדוד עכשיו: האם מגזר המכירות והשירותים יצליח לשמר את הרווח התפעולי גם בסביבת הכנסות שכירות נמוכה יותר; האם המעבר לשימוש עצמי במבנים יתורגם להרחבת הפעילות; והאם השוק יתמחר את החברה על בסיס רווחיות הליבה במקום להישען על השורה התחתונה המאוחדת.
גילוי נאות: הניתוח באתר תל אביב לעומק הוא תוכן מידע, מחקר ופרשנות כללית בלבד. הוא אינו מהווה ייעוץ השקעות, שיווק השקעות, המלצה או הצעה לקנות, למכור או להחזיק נייר ערך כלשהו, ואינו מותאם לצרכים או לנתונים של קורא מסוים.
הכותב, בעלי האתר או גורמים הקשורים אליהם עשויים להחזיק, לקנות, למכור או לבצע פעולות בניירות הערך או בנכסים פיננסיים הקשורים לחברות הנדונות, לפני או אחרי פרסום הניתוח, ללא הודעה מוקדמת וללא עדכון בדיעבד. אין לראות בפרסום הניתוח הצהרה בדבר קיומה או אי-קיומה של החזקה כלשהי.
ייתכנו טעויות, חוסרים או שינויי מידע לאחר מועד הפרסום. לפני קבלת החלטה יש לבדוק את הדיווחים הרשמיים ומקורות המידע המקוריים.