בנק ירושלים: כמה הון באמת משתחרר ממכירת תיקים, סינדיקציה ואיגוח

החלק הראשון של הניתוח הראה כיצד פינוי ההון הפך למנוע צמיחה ורווח בבנק ירושלים. ניתוח ההמשך מפרק את המנגנון עצמו: כמה אשראי באמת יוצא מהמאזן, היכן נרשמת ההכנסה, ומה נשאר בבנק גם אחרי מכירת 90% מהתיק.

ארבע מסקנות מרכזיות:

• ההכנסה של 70.9 מיליון ש"ח ב 2025 אינה שורת רווח אחת מעורפלת. היא מורכבת מ 31.3 מיליון ש"ח רווח ממכירת תיקי אשראי, ו 39.6 מיליון ש"ח מעמלות סינדיקציה.
• הכלכלה של המודל רחבה יותר, וכוללת שורת שירות נפרדת של 17.6 מיליון ש"ח (הכנסות נטו משירות תיקי אשראי). עם זאת, לא ניתן לבודד כמה מתוכה מיוחס בלעדית לתיקים שנמכרו או הועמדו בסינדיקציה.
• תיק המשכנתאות המנוהל גדול משמעותית מהתיק המאזני: בסוף 2025 עמד התיק המנוהל על 16.529 מיליארד ש"ח, בעוד שהאשראי המאזני ברוטו הסתכם ב 12.116 מיליארד ש"ח בלבד. הפער, 4.413 מיליארד ש"ח, משקף תיקים שנמכרו ומנוהלים עבור צדדים שלישיים.
• פינוי הסיכון אמיתי, אך אינו מוחלט. הבנק מדגיש כי לא נותר לו סיכון אשראי על החלק שנמכר, ובסוף 2025 לא נותרו לו חשיפות איגוח. עם זאת, מבנה העסקאות והדרישות הרגולטוריות משאירים אותו עם חשיפה של 10% לפחות מההלוואות, ועם תפקיד תפעולי קבוע.

מה באמת יצא מהמאזן

כדי לנתח את בנק ירושלים, כבר לא מספיק להסתכל על תיק האשראי המאזני. הבנק פועל יותר ויותר כגוף שמייצר אשראי, מפיץ אותו לגופים אחרים, וממשיך לנהל אותו. התיק המנוהל הוכפל מאז 2018 והגיע בסוף 2025 ל 16.529 מיליארד ש"ח.

הנתון המהותי הוא ההרכב: מתוך התיק המנוהל, כ 12.116 מיליארד ש"ח הם אשראי מאזני ברוטו, וכ 4.413 מיליארד ש"ח הם תיקים שנמכרו ומנוהלים עבור אחרים. כלומר, כרבע מהתיק שהבנק מנהל יושב מחוץ למאזן. זו אינה עסקה בודדת, אלא מודל עסקי.

היקף התיקים שנמכרו והסינדיקציות המצטבר הגיע בסוף 2025 ל 6.952 מיליארד ש"ח, וההכנסה המצטברת מפעילות זו הגיעה ל 405 מיליון ש"ח, לפני דמי תפעול.

ב 2025 לבדה בוצעו ארבע עסקאות מהותיות במודל זה:

לסינדיקציה יש היגיון כלכלי שונה. הבנק אינו נדרש לרשום את מלוא התיק במאזן ואז למכור אותו. לפי ההסכם, הבנק מעמיד 10% מכל הלוואה והגוף המוסדי מעמיד 90%. במהלך 2025 הועמדו הלוואות לדיור במתווה זה בסך כולל של 790.6 מיליון ש"ח, והיתרה בסוף השנה עמדה על 956 מיליון ש"ח. כלומר, מנוע פינוי ההון פועל כבר במועד העמדת האשראי, ולא רק בדיעבד.

איפה נוצר הכסף

קל לפרש את 70.9 מיליון השקלים כהוכחה לכך שמכירת התיקים מניבה פרי. אך הפירוק המעניין יותר נמצא בהרכב הסכום:

• רווח ממכירת תיקי אשראי ב 2025: 31.3 מיליון ש"ח.
• עמלות סינדיקציה ב 2025: 39.6 מיליון ש"ח.

שני המספרים יחד מסתכמים ל 70.9 מיליון ש"ח. כלומר, שורת המכירה, האיגוח והסינדיקציה מורכבת בפועל משני מנועים בעלי אופי שונה: רווחי מכירה מחד, ועמלות סינדיקציה מאידך.

בנוסף, קיים קו שירות נפרד: הכנסות נטו משירות תיקי אשראי הסתכמו ב 17.6 מיליון ש"ח ב 2025, לעומת 14.7 מיליון ש"ח ב 2024. מתוך סכום זה, 16.1 מיליון ש"ח נרשמו במגזר הניהול הפיננסי. נתון זה ממחיש שכלכלת המודל אינה מסתיימת ביום המכירה; הבנק ממשיך לייצר הכנסה מהניהול השוטף.

יש לסייג כי הבנק מעניק שירותי ניהול ותפעול לשני סוגי הלוואות: תיקים שנמכרו או הועמדו בסינדיקציה, וכן הלוואות תקציב באחריות המדינה. לכן, לא ניתן לשייך את מלוא 17.6 מיליון השקלים ישירות לפעילות המכירה והאיגוח. למרות זאת, ברור שהמודל יצר שכבת הכנסות שירות חוזרות, ואינו נשען רק על רווחי הון חד-פעמיים ממימוש.

דוח תזרימי המזומנים חושף זווית נוספת. ב 2025 קיבל הבנק תמורה של 1.101 מיליארד ש"ח ממכירת תיקי אשראי, בעוד שהשינוי נטו באשראי לציבור היה שלילי בגובה 1.637 מיליארד ש"ח. לא מדובר רק ברווח חשבונאי; ערוץ המכירה מימן חלק ניכר מצמיחת האשראי השנתית. לכן, המונח "פינוי הון" מתייחס לא רק לשורת הרווח, אלא גם לתזרים המזומנים וליכולת למחזר אותו לטובת צמיחה מחודשת.

כמה נקי באמת פינוי הסיכון

זוהי הנקודה המורכבת ביותר. מחד, הבנק מצהיר כי לא נותר לו סיכון אשראי בגין החלק שנמכר. בעסקת האיגוח מיוני 2025 נוסף נדבך משמעותי: בסוף השנה לא נותרו לבנק חשיפות איגוח, ודוח הסיכונים מציין במפורש כי אין לבנק חשיפה מפעילות זו. המשמעות היא שהאיגוח ב 2025 היה נקי יחסית מבחינת החשיפה המבנית שנותרה.

מאידך, "נקי" אינו בהכרח "מנותק". הוראות בנק ישראל אוסרות על בחירה סלקטיבית של ההלוואות האיכותיות ביותר (Cherry picking), מחייבות "הבשלת" הלוואות של 12 חודשים לפחות בתיק טרם המכירה, ודורשות מהבנק להותיר במאזנו לפחות 10% מכל הלוואה. העסקה העוקבת מפברואר 2026 ממחישה זאת היטב: 68 מיליון ש"ח, המהווים 10% מהתיק, נותרו בבנק בדרגת קדימות זהה לזו של התאגיד הייעודי. במקביל, הבנק ממשיך לנהל ולתפעל את התיק תמורת דמי ניהול.

כלומר, פינוי הסיכון תקף לגבי 90% מהתיק, אך אינו מהווה ניתוק מוחלט מכלכלת ההלוואות. הבנק שומר על חשיפה ישירה של 10%, ונותר מחובר תפעולית ותזרימית לתיקים שנמכרו.

פער זה קריטי להבנת היקף ההון שבאמת משתחרר. הדוחות אינם מציגים נתון שקלי ישיר של הון רובד 1 שהשתחרר בכל עסקה. הם מציגים את היקף התיקים, הרווחים והעמלות, לצד המסגרת הרגולטורית שבה פועל המודל. לכן, יש לבחון שני מדדי קירוב: היקף האשראי שהוצא מהמאזן, והיקף המסגרת הרגולטורית שנותרה.

בסוף 2025 עמד היקף מכירת תיקי הדיור על כ 22% מיתרת תיק הדיור, מול מגבלה רגולטורית של 25%. בתוספת סינדיקציה, היחס הגיע לכ 29% מול מגבלה של 35%. המסקנה כפולה: מחד, עדיין קיים מרחב פעולה. מאידך, לא מדובר במסלול בלתי מוגבל. המודל עובד וצפוי להמשיך לפעול, אך הוא הפך לחלק אינטגרלי מהקצאת ההון השוטפת של הבנק, ולא למהלך נקודתי.

מה זה אומר ל 2026

הרבעון הראשון של 2026 ייפתח עם רוח גבית של כ 38 מיליון ש"ח רווח לפני מס, בזכות האיגוח הפרטי שבוצע בפברואר. נתון זה צפוי לבלוט, ובצדק. עם זאת, ניתוח נכון של תוצאות הרבעון דורש הפרדה בין שלוש שכבות הכנסה:

• רווחי הון חד-פעמיים ממכירה.
• עמלות סינדיקציה, הנגזרות מקצב העמדת האשראי ומבנה העסקאות.
• הכנסות משירות ותפעול, המהוות את השכבה היציבה ביותר של הכנסות חוזרות.

אם שלוש השכבות ימשיכו להיות מוצגות תחת קורת גג אחת, השוק עלול לתמחר ביתר את איכות הרווח. מנגד, התמקדות בלעדית ברווחי המכירה עלולה להסתיר את העובדה שבנק ירושלים בנה פלטפורמת הפצה ושירות של ממש. זהו לב התזה.

בנק ירושלים כבר אינו פועל רק כבנק מסורתי המחזיק אשראי עד לפירעון, אלא כיצרן, מפיץ ומתפעל של אשראי. מודל זה אכן משחרר הון ומייצר רווחי הון ועמלות. עם זאת, הדוחות ממחישים כי שחרור ההון אינו מקביל ליציאה מלאה מהסיכון, וכי היקף ההון המדויק שמשתחרר בכל עסקה אינו גלוי במלואו. לכן, ב 2026 השאלה אינה עצם קיומו של המודל, אלא איזה חלק ממנו מייצר הכנסה חוזרת, ומהו המרחב הרגולטורי שנותר כדי להמשיך להזין את מנוע הצמיחה הזה.